Fradeling til uendret bruk
Wilhelm Istad –Alta, 27. november 2019
Rettslige utgangspunkt
• Fradeling av eiendom, herunder oppretting av punktfeste er et søknadspliktig tiltak etter pbl. § 20-2 jf. § 20-1 bokstav m).
• Tillatelse til fradeling forutsetter at tiltaket er i samsvar med arealbruk fastsatt i kommuneplanens arealdel og eventuelt reguleringsplan
• Fradeling i strid med planen krever derfor i utgangspunktet dispensasjon fra plan
Læren om fradeling til uendret bruk
• Viktig unntak fra hovedregel om at fradeling ikke kan skje i strid med planer og pbl. § 1-8 (forbud mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø), uten at det gis dispensasjon.
• Utviklet i rettspraksis av domstolene, Sivilombudsmannen og departementet
• Innebærer at fradeling av tomt til lovlig oppførte bygg ikke krever dispensasjon fra planer og pbl. § 1-8, selv om fradelingen er i strid med arealformål/forbudet i 100- metersbeltet
• Altså: I saker som gjelder fradeling til uendret bruk kreves ikke dispensasjonssøknad eller dispensasjonsbehandling!
Læren om fradeling til uendret bruk
MD – planjuss nr. 1/2012
«Dette utgangspunktet [,altså utgangspunktet om at et tiltak behøver dispensasjon eller
planendring dersom det er i strid med plan eller § 1-8], gjelder ikke der bygningen lovlig var i bruk som fritidsbolig, og bruken opprettholdes. Kommuneplanens arealfastsettelse får
virkning for fremtidig arealutnyttelse. Fradeling i selg selv medfører ikke noen faktisk endring i bruken. Der bruken var lovlig før eiendommen ble avsatt til LNF-formål, vil denne anses lovlig også etterpå. Fradelingen anses som en formalisering av eksisterende situasjon. Denne forståelse av regelverket er omtalt som «fradeling til uendret bruk».
Vilkår for fradeling til uendret bruk
Spørsmålet om fradelingssøknad innebærer en uendret bruk beror på en konkret vurdering av den faktiske situasjon:
• Bruken må være etablert og lovlig før området ble avsatt til LNF-formål.
o Bruken ofte etablert gjennom oppføring av bygget.
o Lovlig bruk; eksempelvis grunneiers tillatelse (ofte FeFo)
• Bruken må være videreført etter vedtakelsen av gjeldende plan(sammenhengende bruk)
o Kravet til bruksintensitet varierer med hvilke type tiltak det er snakk om o Bruken må ikke være opphørt over tid, jf. MD.
Sammenhengende bruk/ikke opphør av bruk
MD – planjuss nr. 1/2012
• for fritidsbebyggelse: bruken innebærer ikke kontinuerlig beboelse/ vil være preget av uregelmessig opphold i skiftende tidsrom
• vanskelig å gi noen retningslinjer for vurdering av om bruken må anses opphørt
• konkret vurdering i den enkelte sak:
• bruken har pågått over mange år
• regelmessighet i oppholdene
• hvordan er bygningene vedlikeholdt
Sammenhengende bruk/ikke opphør av bruk
Sammenhengende bruk/ikke opphør av bruk
• selv om bygningen hadde vært brukt som fritidsbolig kunne den ikke karakteriseres som det nå
• ut fra tilsendte bilder la
fylkesmannen til grunn at den aktuelle bygningen var preget av «lang tids forfall», og at den ikke var egnet til varig opphold og bruk som fritidsbolig
Eksempelsak – punktfeste i Rasjokdalen
Saken gjelder klage fra FM i Finnmark over Nesseby kommunes tillatelse til
etablering av punktfeste for eksisterende hytte i Rasjokdalen.
En sak som illustrerer hvor konkrete
vurderingene av vilkårene for fradeling til uendret bruk kan være, spesielt vilkåret om at bruken må være videreført etter vedtakelsen av LNF-formålet, altså at
bruken må være sammenhengende/ikke
Eksempelsak – punktfeste Rasjokdalen
• Daværende FM i Finnmark påklaget Nesseby kommunes innvilgelse av søknad om tillatelse til punktfeste for eldre hytte i LNF-område. Tidligere FM i Troms oppnevnt som settefylkesmann
• Lang forhistorie i forvaltningen; først behandlet som dispensasjonssak og avslått, stadfestet av FM i Finnmark -> omgjort etter uttalelse fra sivilombudsmannen
- Sivilombudsmannen: Ikke søkt om dispensasjon, ikke vurdert om tillatelse kunne gis etter læren om fradeling til uendret bruk
• Ved fornyet behandling ga kommunen tillatelse etter læren om fradeling til uendret bruk. Påklaget av FM Finnmark v/ Miljøvernavdelingen og reinbeitedistrikt 6
Fylkesmannens vurdering
- Oppføring eller bruk var ikke omsøkt, kun etablering av punktfeste.
- Enighet om at hytta var lovlig oppført, har ikke vært gjenstand for ulovlighetsoppfølging og ikke krevd bruksendret.
• Vi la til grunn at hytta var lovlig oppført i 1968. Området ikke regulert til LNF før
1996. Hytta brukt som kombinert jakt- og fritidshytte lenge før 1996 og flere år etter det.
- Dokumentert gjennom kopier av hyttebøker og redegjørelser fra søkerne.
Beviskrav: Alminnelig sannsynlighetsovervekt
• Mindre bruk mellom 2003-2012, deretter vedlikeholdt og brukt i større grad fra 2012-2017. Sannsynliggjort at bruken var redusert i 9 av 49 år.
Privatrettslige forhold
• Ved behandling av søknader etter pbl skal bygningsmyndighetene kun vurdere om tiltaket kan godkjennes etter plan- og bygningsloven og gjeldende planer/forskrifter
• Unntak:
• Dersom det er åpenbart at søker mangler de privatrettslige rettighetene som tiltaket forutsetter, jf. pbl. § 21-6, skal søknaden avvises.
• Har FeFo sagt nei til det omsøkte punktfeste, kan man legge til grunn at søker mangler de privatrettslige rettigheter.
Privatrettslige forhold forts.
• Dersom kommunen mener at søker åpenbart mangler de nødvendige privatrettslige rettighetene, står det i pbl. § 21-6 at søknaden skal avvises.
- Skal = plikt til å avvise
• Husk at avvisning ikke er det samme som avslag!
- Avvisning betyr at søknaden ikke behandles, dvs. at bygningsmyndighetene tar ikke stilling til om fradelingen kan tillates.
- Husk også at avslag på en søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven alltid kraver hjemmel enten i lov eller plan!