Gjennomføringsmodeller i områder med flere
utbyggere/grunneiere
Drammen 11.09.06
Praktiske eksempler:
Tangen Kr.sand kommune
Sørbø Hove Sandnes kommune
Reiselivs- /Skiheisområdet Hemsedal kommune
Generelt utgangspunkt
Rekkefølgebestemmelser, koblet til krav om
utbyggingsavtale, stiller ofte krav om vesentlige
infrastrukturtiltak som den enkelte ikke kan bære alene (planene må være gjennomførbare)
Ofte utbyggere med ulike interesser og ulike økonomiske
forutsetninger
TANGEN – KRISTIANSAND
Tangen – kort om prosjektet
Opprinnelig kommunale arealer med vesentlige verdi og stor politisk fokus
Krevende prosjektøkonomi
Gjennomføringen er avgjørende
Utgjør en hel bydel
Tangen – kort om prosjektet
98 daa – sentralt og attraktivt beliggende – ca 90% av tomtegrunnen eid av kommunen
Ønskelig transformasjon fra ”slitent” næringsareal til moderne bydel med bolig/næring
Kommunalt initiativ i 1994 overfor eiere, festere og leietakere om å organisere seg for å utarbeide felles reguleringsplan samt finne frem en gjennomføringsmodell for området
Reguleringsplan vedtatt 2004
Tangen – forutsetninger i planen
Totalt 135.000 m² BRA hvorav 71.500 m² til bolig (ca. 750 boliger) og resten til næring og offentlige formål, bl.a en videregående skole
Vesentlig infrastruktur , bl.a. ny adkomst og strandpromenade, regulert i detaljerte
rekkefølgebestemmelser knyttet til oppstart av det enkelte
delfelt og definerte volumer
Tangen – prosess/organisering
Eiere, festere og leietakere stiftet Tangen
Utviklingsselskap AS (TUAS) i 1998 med formål om å
utarbeide felles reguleringsplan for hele området – p.t 12 aksjonærer
Aksjesits med utgangspunkt i eksisterende rettigheter i området (m² grunnareal som omforent fellesnevner)
Aksjekapital ved etableringen fastsatt ihht. budsjettert
andel (50%) av planleggingskostnadene – Kr. 1 mill –
senere økt til Kr. 2 mill og deretter til 6 mill
Tangen – prosess/organisering
Parallellt med oppstart reg.plan startet prosessen med
utarbeidelse av gjennomføringsmodell og samarbeidsavtale TUAS/KK
TUAS ble gitt en sentral rolle i den fremtidige gjennomføringen av planen
Kommunen klar på at man ikke ønsket å delta i selskapet – kun kostnadsfordeling på planarbeidet 50/50 med TUAS
Kommunen tok tidlig et valg om at man ønsket å realisere verdiene og ikke delta i den senere utbyggingen
Tangen – prosess/organisering
Risikoen i planfasen begrenset gjennom klausul om refusjon av plankostnadene
TUAS ble på gitte betingelser gitt rett til kjøp av kommunens eiendommer til markedspris.
Offentlig takst basert på vedtatt plan, ref. reglene om salg av offentlig eiendom (statstøtte)
Forutsetning om parallell salgsavtale og utbyggingsavtale TUAS etablerte avtaler om bidrag til infrastruktur fra private
Vurdering gjennomf-
mod.
Avklaring samarb.
avtale
Endelig be- slutning om
gj.førings.
mod
Endelig
Reg.plan Off. takst
Utbygg.
avtale
Avtaleutkast Takst
Aksjefordeling i TUAS
Avklaring av heftelser
og festeavtaler
Politisk behandling av gjennomføringsmodell og forutsetninger
Salgsavt.
Tangen – prosess/organisering
Avtaler bidrag Infrastr.
Tangen – status september 2006
Samtlige kommunale eiendommer kjøpt til takst 185 MNOK Salgsavtale og utbyggingsavtale inngått/vedtatt
TUAS har alt ansvar for den videre realisering og
gjennomføring, dvs. infrastruktur, bebyggelsesplaner, utvikling og salg
Risikoavlastning skjedd gjennom salg av delfelt, bla også til offentlige formål
Selskap med stort potensiale – attraktive eiendommer Privat delfelt utviklet og solgt - byggestart juli 06
Første delprosjekt til realisering – Bystranda Aveny:
Tangen – status september 2006
Sørbø Hove - Sandnes
Sørbø Hove – kort om prosjektet
Ca 700 daa tradisjonelt utbyggingsområde like utenfor Sandnes Forutsatt volum i størrelsesorden 900 boliger
Reguleringsplan (flateplan) for søndre del klar høsten 2006 Privat initiativ til regulering og arbeidsfellesskap
Utbyggingsfellesskap kommunen/private for gjennomføring av hovedanlegg/fellesanlegg
Vesentlige infrastrukturtiltak og krav om utbyggingsavtale Opsjonsavtaler på grunnen
Sørbø Hove – prosess/organisering
Partene:
Sandnes tomteselskap AS (heleid kommunalt selskap) 36%
Block Watne 16%
Klepphus 16%
Kruse Smith 16%
Optimera 16%
Arbeider ihht. en samarbeidsavtale med fordeling/refusjon av direkte kostnader frem til endelige forutsetninger og risiko (i hovedsak reguleringsplan og utbyggingsavtale) er avdekket og grunnerverv skjer.
Sørbø Hove – prosess/organisering
Samarbeidsavt.
mellom utbyggerne
opsjonsavtaler grunn
Regulering flateplan
Etablering av selskapet
Forhandling utbyggingsavt
Fase/
aktivitet
Binding av Partene
Utførende enhet
Samarbeidsavtale Aksjonæravt.
Styringsgruppe (prosjektgruppe) Styret
Sørbø Hove – prosess/organisering
Tomteselskapet invitert inn for å ha en sterkere link til kommunen og et bedre samarbeid
Tomteselskapet ivaretar kommunens boligpolitikk ihht vedtektene for selskapet (men har som AS
selvsagt også et kommersielt motiv)
Arbeidsfellesskapet fremforhandler utbyggingsavtale med Sandnes kommune som kommune (ryddig
forhold utb.avt/reg.myndighet)
Sørbø Hove – prosess/organisering
Utbyggingsselskapet skal stå for gjennomføring av hovedanlegg/fellesanlegg og selger deretter delfelt til egne aksjonærer (fordeling av risiko).
Den enkelte aksjonær står for bebyggelsesplan og utbygging av det enkelte delfelt
Modellen benyttet med suksé i flere større prosjekter
i regionen
Reiselivs-/skiheisområdet i Hemsedal
Hemsedal – kort om prosjektet
Flere grunneiere og utbyggere innenfor et avgrenset geografisk område
Til dels svært ulike interesser blant utbyggerne/grunneierne Vesentlige infrastrukturtiltak nødvendig for gjennomføringen Reguleringsplaner i området i ulike faser
Rekkefølgebestemmelser forankret i kommuneplanen Totalt potensiale i området i størrelsesorden 100.000 m²
Avgrensning av området/utb.avtale
Formelle rammer for utbyggingen av reiselivsområdet - rekkefølgebest.
Tiltaket utført før utbygging av nye reiselivsområder
Opparbeides før tiltak i området B6 (tomtene 9 – 13) ihht. PBL §93 første leidd bokstav a og h.
30.000 m ² BRA Kommuneplanen
vedtatt 11.09.03
Reg.plan for Totten Utvikling I, 06.05.04
Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03
Gangvei fra Trøim til Hemsedal Skisenter
Tiltaket utført før utbygging av nye reiselivsområder
Utbedret før tiltak i området B6 (tomtene 9 –13) ihht. PBL §93 første ledd bokstav a og h.
60.000 m ² BRA Kommuneplanen
vedtatt 11.09.03
Reg.plan for Totten Utvikling I, 06.05.04
Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03
Kryss Skiheisveien og RV 52
Kriterie/Innslagspunkt Hjemmel
Tiltak
Formelle rammer for utbyggingen av reiselivsområdet - rekkefølgebest.
§67 Reg.plan Hemsedal Fjellandsby,
06.02.03 Vann og avløpsledning fra TUV
Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03
Nytt vannverk TUV
Etablert før utbygging av ny nedfart Kommuneplanen
vedtatt 11.09.03 Gangvei Trøim til ny
nedfart/dalstasjon
Utbygging av nye reiselivsområder
Opparbeides før tiltak i området B6 (tomtene 9 - 13) ihht. PBL §93 første leidd bokstav a og h.
85.000 m ² BRA Kommuneplanen
vedtatt 11.09.03
Reg.plan for Totten Utvikling I, 06.05.04
Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03
Tilkomst fra Rv 52 til området FR8 og P1 (parkering i sentrum)
Kriterie/Innslagspunkt Hjemmel
Tiltak
Formelle rammer for utbyggingen av reiselivsområdet - rekkefølgebest.
3000 senger Reg.plan Hemsedal Fjellandsby,
06.02.03 Avbøtende tiltak og
avviklingsmessige tiltak Trøim sentrum og strekningen Trøim sentrum – kryss fjellandsbyen
3000 senger Reg.plan Hemsedal Fjellandsby,
06.02.03 Vegutredning
3000 senger Reg.plan Hemsedal Fjellandsby,
06.02.03 Trafikkanalyse
Kraftledningen skal være lagt om før det kan gis løyve ihht. §93
Reg.plan Hemsedal Fjellandsby, 06.02.03
Omlegging kraftledning
Kriterie/
Innslagspunkt Hjemmel
Tiltak
Oversikt over tiltak omfattet av
utb.avtale
Hvordan sikre gjennomføring av tiltakene?
Utbyggerne organiserer seg som en part - HIAS Utbyggingsavtale mellom kommunen og HIAS
HIAS ansvarlig for bakenforliggende avtaler med den enkelte utbygger/grunneier
Forutsigbarhet, godt samarbeid og felles forståelse med kommunen nødvendig
Forslag til organisering av HIAS
Utbygger/grunneier Utbygger/grunneier Utbygger/grunneier
Hemsedal Infrastruktur AS (HIAS)
Utbyggingsavtale med Hemsedal kommune Utbygger/grunneier
kun som bidragsyter
Forholdet HIAS - utbyggerne
Bidrag til HIAS fra utbyggerne fastsettes ut fra T- BRA med forfall ved godkjent igangsettingstillatelse (dette for å sikre at avtaler inngås)
Avtaler basert på frivillighet (de største deltar allerede) HIAS står for gjennomføring ihht. fastsatt fremdrift
og betalingsplan i utbyggingsavtalen (herunder rekkefølgebest.) HIAS finansiering basert kun på ”sikre” kvadratmeter de
første årene – fokus på kontantstrøm
Forslag fordeling tiltak/bidrag
Bidrag til kommunen fra HIAS til (ikke avklart):
• Hovedanlegg vann og avløp, veikryss, bro, avlastningsvei til Trøim
• Parkering i sentrum
Øvrige anlegg/tiltak gjennomføres av HIAS (jfr. rekkefølgebest.) Kostnader i størrelsesorden 30-40 MNOK
Interne anlegg bekostes av den enkelte utbygger men koordineres av HIAS
Kritiske milepæler nå
1. Avklaring av ny korridor Rv 52 – revisjon av kommuneplan mht. ny Rv 52
2. Utbyggingsavtale – økonomiske forutsetninger/bidrag 3. Avklaring av begrepet ”sikret gjennomført” i
rekkefølgebestemmelser
Avklaring av ovennevnte er avgjørende for å skape nødvendig sikkerhet for etablering av selskapet
Selskapet etableres først når alle avtaler og rammebetingelser er på plass
Hemsedal – hva skal til for å lykkes
Forutsigbarhet for utbyggerne/HIAS og kommunen Rimelighet i krav og ytelser
Godt samarbeid mellom kommunen og HIAS over tid ihht.
utbyggingsavtalens rammebetingelser
Mulighet for at HIAS etter hvert kan bli instrument for andre tiltak som styrker reiselivsområdet/fellesskapet i området
