LANDBRUKSAVDELINGEN
Landbrukslovene
v/Ellen Nitter-Hauge
➢
«Med tiltak etter loven menes oppføring, riving,endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og
endring av eiendom, jf. § 20-1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med
arealformål, planbestemmelser og hensynssoner.»
➢
§ 11-6 andre ledd:«Tiltak etter § 1-6 må ikke være i strid med planens arealformål og generellebestemmelser, samt bestemmelser knyttet til arealformål og hensynssoner.»
Tiltaksbegrepet - pbl § 1-6
•
Bunden arealkategori der det ikke kan legges restriksjoner på landbruket•
Byggeforbud med unntak for landbrukstiltak•
Landbrukstiltak er et nødvendig tiltak for å utøve stedbunden næring•
Stedbunden næring omfatter tradisjonell og gårdstilknyttet landbruksvirksomhet•
Landbruksmyndighetene tar stilling til om et tiltak er et landbrukstiltak•
Avgjørelsen er ikke et «enkeltvedtak», se s. 11«Garden som ressurs»
Arealformål LNF – pbl § 11-7 bnr 5
•
Hvilke tiltak faller inn under landbruksbegrepet i LNF- formålet?•
Svaret får betydning for når bygge- og anleggstiltak kan oppføres på en landbrukseiendom uten at det er nødvendig med en dispensasjon fra arealformålet?– Når er en bolig et våningshus?
– Når er en bolig en kårbolig?
– Når er en bygning en driftsbygning?
– Når er en vei en landbruksvei?
➢
Hvilke tiltak er «nødvendig» for næringsdriften?➢
Hvilke tiltak er unntatt fra byggeforbudet?Landbruksbegrepet
•
Noen tiltak er nødvendige, eks driftsbygning, griser, LB-2012-14677•
Juletreproduksjon med mer•
Skogsvei, tømmer og bier•
Kårbolig for å sikre generasjonsskifte•
Inn på tunet, grønn omsorg, stedbunden næring?«Nødvendig»
•
Eiendommen må være en landbrukseiendom•
Ikke nok å være registrert i landbruksregisteret•
Eiendommen må kunne gi grunnlag for lønnsom drift - kunne «nyttast til landbruksdrift»•
Leiejord inngår i ressursgrunnlaget, – s. 10 Garden som ressurs•
Skillet mellom næring og hobby har skattemessig betydningLandbrukseiendom
•
Somb sak 2007/904: «For at en eiendom skal hakarakter av å være en landbrukseiendom, må den ha en slik avkastningsevne at noen kan tenke seg å
drive landbruk på den med sikte på økonomisk
vederlag for arbeidsinnsatsen. I en slik vurdering er et naturlig at landbruksmyndighetene i rimelig grad søker å tallfeste det økonomiske utbytte eiendommen antas å gi. Det ligger i sakens natur at en slik
tallfesting må bli skjønnsmessig.»
«Nyttast til landbruksdrift»
•
Rt. 2001 s. 561 (Nordtveiten): Høyesterett uttaler at kravet om «tilskudd av betydning» ikke innebærernoe krav om en bestemt minsteavkastning. I dommen skiller førstvoterende mellom avkastning av bruken av eiendommen til landbruksdrift og tilleggsinntekter fra for eksempel utleie til jakt, og uttaler at slike
tilleggsinntekter ikke kan danne det eneste eller vesentligste grunnlag for å anse en eiendom som landbrukseiendom.
Eksempler fra rettspraksis
• Rt. 2002 s. 112 Høyesterett kom til at en avkastningsevne fra skogdrift på maksimalt 5 000 kr pr. år var for lav til at det var realistisk at en fornuftig kjøper ville erverve eiendommen med sikte på landbruksdrift. At eiendommen hadde tilleggsinntekter fra jakt-, fiske- og hytteutleie på 8 000 kr samt inntekter fra utleie av beiterett på 4 000 kr kunne ikke gi eiendommen karakter av å være en landbrukseiendom.
• I Rt. 2007 s. 552 ble et dekningsbidrag på rundt 10 000 kr fra skogdrift, der det måtte gjøres fradrag for å forrente
kjøpesummen, ikke funnet tilstrekkelig. Ettersom
tilleggsinntekter ikke kan utgjøre det vesentligste grunnlaget, fant Høyesterett ikke at eiendommen kunne «nyttast til
landbruk».
Eks. forts.
•
Nettolønn fra drift på «minst» 25 000 kr pr. år ble funnet tilstrekkelig i Agder lagmannsretts dom 23. august 2007.•
Frøholmdommen Rt 2011 s. 304: Høyesterett kom til at et småbruk som kunne gi et driftsoverskudd på kr.15 000 til 20 000 var tilstrekkelig – selv om dette var på grensen
Eks. forts.
•
Meld.St.31 (2014-2015) Garden som ressurs – marknaden som mål «Vekst og gründerskap innen landbruksbaserte næringer»– Gründermeldingen – hvordan utløse potensialet for økt
verdiskapning innen de landbruksbaserte næringene utenom tradisjonelt jord- og skogbruk
✓ Menneskelege ressursar og skaparlyst er avgjerande.
✓ Ein liten eigedom kan vere utgangspunktet for ein like god forretningsidé som ein større eigedom.
✓ Politikken skal difor leggje til rette for vekst og utvikling uavhengig av storleiken på gardsbruket.
– Plan- og bygningsloven er et viktig verktøy for å sikre en
offensiv planlegging og næringsutvikling basert på landbruket
Gründerskap
•
Lovpålagte vilkår og forbud er erstattet av enbestemmelse som sier at deling skal tillates hvis delingen ikke går ut over de hensynene
bestemmelsen er satt til å ivareta – Vern av arealressursene
✓ Jord, skog, bygninger, rettigheter
– Driftsmessig god løsning
✓ Tilstrekkelig at løsningen er god, ikke nødvendigvis driftsmessig den beste
✓ Harmonisering av eier- og bruksstruktur
– Drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket
✓ Bare ulemper som er konkret påregnelige, og som har en viss styrke og et visst omfang kan trekkes inn
• Målet er en tjenlig variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i fylket
Deling – jordloven § 12
• X søkte om tillatelse til å fradele 65 hvorav 29 da er dyrka fra eiendom på 14 961 da for å rasjonalisere driften. Arealet skulle legges til et tidligere fradelt tun med bolighus og driftsbygninger
•
Driftsmessig god løsning – God arrondering– Vanskelig å leie bort, harmonisering av eier- og bruksstruktur
– Driftsmessig god løsning for X
•
Ingen drifts- eller miljømessige ulemper•
Hva med vern av arealressursene?– Hvor får jordbruksarealet det beste vernet? På den store ubebygde skogeiendommen, eller sammen med
bygningsmassen på det fradelte tunet?
Sak 1
Driftsenheten X som søkte om fradeling
Sett nærmere
Eiendommen som skulle få arealet
Ca 65 daa
45/15
• Kan størrelsen på eiendommen som det fradelte arealet skal legges til, begrunne et avslag?
• Nei mente FM. Variert og tjenlig bruksstruktur åpner for store og små bruk
• Hvis de landbruksmessige hensynene er godt nok ivaretatt, så skal deling tillates.
• Presedensvirkning: Marginalt jordbruksareal i randsonen til stor skogeiendom sammenføyes med tidligere fradelt tun
• Naturmangfoldloven
– Gamle beitemarker kan inneholde miljøverdier i form av viktige naturtyper
– Slike miljøverdier tas best vare på gjennom at den som eier arealet også driver det
Sak 1 fortsetter
Sak 2
99/11
Sak 2
Ca 25 daa
• Eiendom på 375 da søkte om å få fradelt dyrkbar skogsparsell på 25 da for å legge det til en bebygd eiendom på 4,2 da som har leid skogsarealet og drevet plukkhogst
• Boligeiendom eller småbruk? Ikke avgjørende for avslaget
• Søker anførte at mindre bruk kan drifte arealene på en mer miljømessig måte og sikre bosetning i et område
• Driftsmessig god løsning
• Drifts- og miljømessige ulemper
• Vern av arealressursene
– Skogparsellen fikk det beste vernet sammen med det store bruket
• Hensynet til vern av arealressursene begrunnet et avslag.
• Avslaget er klaget inn til LMD. L.dir. behandler klagen.
Sak 2
•
Dyrka jord kan bare brukes til jordbruksproduksjon•
Dyrkbar jord kan ikke brukes slik at den blir uegnet til jordbruksproduksjon i fremtiden•
Hvilke veier anses som «jordbruksproduksjon»?– Nødvendige driftsveier og gårdsveier
•
Kårbolig er ikke jordbruksproduksjon– Krav om dispensasjon fra jordloven men ikke fra pbl
•
Ferdigplen– Rundskriv M-1/2013: «Produksjon av plen kan også rammes av forbudet. Det må foretas en vurdering av om jordsmonnet blir fjernet ved produksjonen. Dyrka jord må ikke brukes til
Omdisponering
•
Dyrkbar jord – ikke krav om omdisponering – Arealet er egnet til jordbruksproduksjon i fremtiden•
Dyrka jord – krav om omdisponering– Vilkåret om «særlege høve» må være oppfylt
– Samfunnsgavnet: Sysselsetting, næringsutvikling, bosetting
•
Arealet utgår som jordbruksareal i ARF – blir skog, men fortsatt dyrkbart og § 9 gjelder•
Siden omdisponert areal til juletreproduksjon ikke regnes som fulldyrka eller overflatedyrka jord kan omdisponeringen få betydning for konsesjonspliktenOmdisponering til juletreproduksjon
• Søknad om midlertidig omdisponering etter jordloven § 9 av 36 dekar fulldyrka jord av beste kvalitet
• LMD uttaler: «Landbruksdirektoratet legger avgjørende vekt på målet om økt matproduksjon og at arealet som søkes omdisponert ligger i et område hvor det er stor etterspørsel etter leiejord og spredeareal.
Departementet er enig med direktoratet at dette er et hensyn som må tillegges stor vekt. Departementet har likevel kommet til at det i denne saken foreligger særlige grunner som tilsier at det gis tillatelse
omdisponering. Det legges vekt på at det gjelder utvidelse av en eksisterende produksjon som har blitt bygd opp gradvis, og som har vist gode resultater. Det er også tatt i betraktning at du ikke har annet tilgjengelig areal for å utvide produksjonen på din egen eiendom.
Videre mener departementet at det er av betydning at du har bygget opp kompetanse på området som er viktig for den norske produksjonen av juletrær. Som nevnt gjør etterspørsel etter juletrær det mulig med betydelig verdiskaping, og i den forbindelse er det viktig med
Avgjørelse fra LMD - juletreproduksjon
«I tilfeller hvor omdisponeringen er av midlertidig karakter bør det vurderes om det er grunn til å sette vilkår som sikrer at arealet kan brukes til fortsatt jordbruksproduksjon. Det må i den forbindelse samtidig legges til rette for at den som har juletreproduksjon som en varig del av driftsgrunnlaget sitt, og hvor produksjonen foregår fortløpende på det samme arealet, ikke skal behøve å søke om omdisponering på nytt for hver omløpsperiode. Kommunen må
sørge for å få de nødvendige forutsetninger og vilkår inn i vedtaket slik at den kan følge opp dersom den aktive produksjonen
opphører, for eksempel hvis juletrærne ikke blir skjøttet eller
hugget i tide. Kommunen bør i så fall følge opp med nødvendige tiltak, se omtale av slike virkemidler i kapittel 11.»
Rundskriv M-1/2013 punkt 9:
•
Konsesjonsloven § 9 tredje ledd: «Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar.»•
Ansvaret for selskapets gjeld begrenser seg til aksjeinnskuddet•
Bestemmelsen er gitt for at det ikke skal være tvil om at det også kan gis konsesjon til selskaper medbegrenset ansvar, typisk aksjeselskaper
•
Konsesjonsloven § 9 tredje ledd annet punktum: «Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket.»•
Bestemmelsen ivaretar den som skal bebo og driveForetak med begrenset ansvar - AS
• Omdanning av enkeltmannsforetak til AS i forbindelse med generasjonsskifte
• Søkers begrunnelse for konsesjonssøknaden:
o Eiendommen har fått en beskaffenhet og beliggenhet som tilsier en pris som ingen av barna kan håndtere uten å ta opp store lån.
o Aksjeselskapsformen gir eier mulighet til å fordele aksjene mellom barna, og er etter søkers oppfatning en eierform som kan bryte sirkelen der store deler av eiendommens avkastning går til å betale renter og avdrag framfor å investere i
eiendommen.
o Aksjeselskapsformen gir noen skattemessige fordeler med tanke på oppsparing av midler til større investeringer.
Eks. FMOA sak 2017/13328
«Fylkesmannen er kjent med utfordringene ved generasjonsskifter på landbrukseiendommer med sentral beliggenhet i fylke. For
landbrukseiendommer i områder der boligprisene er høye og markedsverdien på boligen er langt høyere enn det som
reflekteres i en landbrukstakst, ser vi at familier som ikke kommer frem til en løsning som sikrer at ett av barna kan overta, deler fra tun med bygninger for så å selge bygningsmassen konsesjonsfritt.
Slike utviklingstrekk er ønskelig sett ut fra ønsker om større
bruksenheter, men svekker samtidig hensynet til å opprettholde en variert bruksstruktur i fylket.»
«Søker har opplyst at ett av barna bor i kårboligen, og at samtlige barn i utgangspunktet er interessert i å drive og bosette seg på eiendommen. Konsesjonsfriheten for barn innebærer at det
gjennom arv kan oppstå sameie. Samtidig viser erfaring at sameie
Generasjonsskifter – vår uttalelse
«Kommunen har lagt til grunn at de hensyn som særlig skal tillegges vekt etter konsesjonsloven § 9 første ledd, er oppfylt.
Spørsmålet i saken er om aksjeselskapsformen kan ivareta de samfunnshensyn som ligger til grunn for konsesjonsloven.
Fylkesmannen er kommet til at omdanning av
enkeltmannsforetaket til et aksjeselskap, der fremtidige aksjonærer er begrenset til personer som ut fra sin stilling er unntatt fra
konsesjonsplikt etter konsesjonsloven § 5 nr. 1,
ivaretar konsesjonslovens formål. Aksjeselskapsformen vil her kunne bidra til å sikre en fortsatt familiedrevet bruk på
eiendommen.»
Uttalelsen fortsetter
•
«Konsesjon etter loven kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme.»• Begrunnelse for å oppheve konsesjonsplikten for salg av aksjer (Ot.prp. nr 79 (2002-2003)): «Behovet for konsesjonsplikt ved erverv av aksjer ble redusert fordi selskapet selv må ha
konsesjon ved kjøp av eiendommen. I den forbindelse kan og bør det stilles konsesjonsvilkår som mer direkte gir den styring av arealbruk og eierforhold som er ønskelig, noe som også kan gjøres med sikte på fremtidige overtakelser.»
Konsesjonsloven § 11
•
Konsesjon ble gitt på følgende vilkår:➢
Aksjene i selskapet kan bare overdras til erververe som etter sin stilling er unntatt fra konsesjonsplikt etter konsesjonsloven § 5 nr. 1.➢
Begrensningen i omsetningen av aksjer skal fremgå av vedtektene, og kan ikke endres uten atkonsesjonsmyndighetene har gitt tillatelse til å lempe på konsesjonsvilkåret.
➢
Boligen skal være bebodd av aksjonær i selskapet.Fylkesmannens konsesjonsvedtak
•
Søknaden kan ikke avslås fordi kjøper er et AS•
Selskapsformen kan være et moment som tilsier at et personlig foretak bedre fyller de hensyn som særlig skal tillegges vekt etter konsesjonsloven § 9 første ledd•
Eks. HR-2012-108-A: Saken gjaldt gyldigheten av et vedtak om å nekte konsesjon til erverv av toskogteiger
•
X hadde kjøpt to skogteiger på ca 2000 da i 2006 for 1,8 M NOK og påtatt seg konsesjonsrisikoenBehandling av konsesjonssøknader fra AS
•
Avslaget var begrunnet med at andre bruk ønsket tilleggsareal og at skogteigene ikke grenset til skog X eide fra før•
Videre vektla man ønsket om at fysiske personer selv skulle eie skogen og selv bebo og driveeiendommen, og at selv om selskaper kunne få konsesjon så var det en unntaksregel i særlige tilfeller
•
Konsesjon til X AS vil være i strid med formålet i konsesjonsloven da dette ikke vil gi slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnetBegrunnelse for avslaget
•
X anførte at man kan ikke nekte konsesjon medmindre alternativet til å gi søkeren konsesjon er reelt, og at det ikke er nok at andre interessenter i
eiendommen har uttrykt en uforpliktende interesse
•
Alternativene om å selge til andre må fremstå som reelle•
Staten anførte at de undersøkelser som er gjort om øvrige interessenter, er i overensstemmelse med LMD sine retningslinjer for konsesjonsbehandling. X kan ikke under noen omstendighet tillates å obstruere konsesjonsbehandlingen ved å hevde at selskapetAndre reelle kjøpere?
•
«Det er nok så at man ikke kan nekte konsesjon på grunnlag av alternativer som er teoretiske. I Ot.prp.79 er det fremhevet at man må velge mellom de faktiske mulighetene som foreligger. Men det betyr ikke at alternativet må være klarlagt i alle detaljer og fremstå som noe som sikkert vil bli gjennomført
dersom konsesjon nektes. Det ville nærmest være et krav om å gjennomføre full konsesjonsbehandling av alternativet, noe som ikke kan være meningen særlig ettersom en konsesjonsnektelse nettopp ikke
innebærer noen plikt for konsesjonssøkeren til å selge til en bestemt annen interessent.»
Høyesterett
•
X kommune ga i vedtak 7. september 2011 et aksjeselskap (A) konsesjon for erverv av en landbrukseiendom.•
Fylkesmannen i Sør-Trøndelag varslet mulig omgjøring, og 21. november 2011 omgjordefylkesmannen kommunens vedtak, og ga avslag på konsesjonssøknaden.
•
Avslaget ble påklaget til Statens landbruksforvaltning (SLF). SLF stadfestet fylkesmannens vedtak 17.februar 2012.
•
A klaget SLFs vedtak inn for ombudsmannenSOMB – 2012/1105
•
Spørsmålet i saken er om Statenslandbruksforvaltning har hjemmel til å avslå søknaden fra A om konsesjon på
landbrukseiendommen.
•
Selv om hensynene i § 9 taler for å gi søkerkonsesjon kan altså landbruksforvaltningen likevel avslå konsesjonssøknaden. Forutsetningen for en slik adgang til å avslå søknaden er at det må
foreligge et alternativ.
Spørsmålet i saken
• Det fremkommer av medhjelpers begjæring at det var en (eller flere) som ikke var interessert i å by mer enn budet som var avgitt av [A]. Av dette kan det etter Statens
landbruksforvaltnings mening utledes at det var interesse opp til det budet som var avgitt.
• Statens landbruksforvaltning kan vanskelig se at det kan pålegges forvaltningen å foreta nærmere undersøkelser
vedrørende en interessents økonomiske forutsetninger for å finansiere kjøpesummen, før hans interesse skal kunne
vektlegges
• Vi mener det må være tilstrekkelig at det er påregnelig at det finnes interessenter som er villig til å betale det eiendommen er verdt. Av medhjelpers begjæring omtales interessentene som ble varslet som "seriøse interessenter". Statens
SLF uttalte
• At en interessent faktisk har uttrykt interesse for å overta
eiendommen må nok være et minstevilkår. Utover dette må det etter mitt syn foreligge konkrete forhold som etter en
skjønnsmessig helhetsvurdering tilsier at en interessent er et reelt alternativ til konsesjonssøker.
• SLF har i sitt vedtak lagt til grunn at det var «2-3 flere seriøse interessenter». Videre følger det av vedtaket at disse ikke lenger var interessert – eller ikke ønsket å by mer – da de ble orientert om budet fra A. Opplysningene baserte seg på en begjæring om stadfesting av bud fra medhjelperen til tvangssalget av
eiendommen. En slik begjæring har ikke som formål å avklare forhold i konsesjonsbehandlingen.
Ombudsmannen uttaler:
•
«Statens landbruksforvaltning avslo konsesjonssøknaden. Dette til tross for at søknaden isolert sett ikke var i strid med demomentene som etter konsesjonsloven § 9 skal tillegges særlig vekt ved konsesjonsvurderingen.»
• «Jeg mener landbruksforvaltningen ikke har utredet saken
tilstrekkelig. Dersom en konsesjonssøknad som isolert sett er i tråd med konsesjonsloven § 9 skal avslås, må det foreligge
konkrete forhold som tilsier at en interessent er et reelt alternativ til konsesjonssøker. Landbruksforvaltningen hadde ikke
tilstrekkelige opplysninger til å konstatere om det var tilfellet i denne saken.»
• «Etter forvaltningsloven 10. februar 1967 § 17 første ledd plikter forvaltningen å påse at saken er «så godt opplyst som mulig»
