Tabell over UMBs eiendomsmasse med prioriteringer/ kategorier satt ut fra tilstandsgrad samt annen relevant informasjon • Oversiktskart - tilstandsgrad Forslag til vedtak: Vedtak utformes på møtet

(1)

UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSSTYRET MØTEDATO 8.DESEMBER 2011

1302 1901

Adressering av vedlikeholdsetterslepet på UMBs eiendommer

Dokumenter:

a) Saksframlegg b) Vedlegg:

• Tabell over UMBs eiendomsmasse med prioriteringer/ kategorier satt ut fra tilstandsgrad samt annen relevant informasjon

• Oversiktskart - tilstandsgrad

Forslag til vedtak:

Vedtak utformes på møtet.

Ås, 30.november 2011

Siri Margrethe Løksa universitetsdirektør

UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSDIREKTØREN

US-SAK NR:176C/2011 SAKSANSVARLIG:TERJE HOLSEN

SAKSBEHANDLER(E):TOR-ÅGE DISERUD, LEIF THOMAS,KRISTIN KREUL,TERJE

HOLSEN

ARKIVSAK NR:2003/653

(2)

UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSSTYRET MØTEDATO 8. DESEMBER 2011

2

a) Saksfremlegg Bakgrunn

Universitetsstyret ba i US-sak 123/2011 administrasjonen om å utarbeide et egnet kvantitativt mål for strategisk satsingsområde som gjelder bygningsmasse og legge fram en skisse for hvordan UMB kan adressere vedlikeholdsetterslepet, inkludert alternativer for både tiltak, tidsramme og finansiering. Styret ba også administrasjonen utarbeide en campusplan.

Denne saken gir en skisse til hvordan UMB kan adressere vedlikeholdsetterslepet.

Kvantitative mål for bygningsmassen og en første rapportering på tilstanden ble lagt fram for universitetsstyret i US-sak 129/2011.

Det arbeides med campusplan. Sak om dette kan forventes framlagt for styret i mars 2012.

Hva er UMBs forpliktelse mht. vedlikehold av bygningsmassen

UMB er en såkalt selvforvaltende enhet. Dette betyr at det er UMB som selv er gitt ansvaret for forvaltning, drift og vedlikehold av bygningsmassen. Dette i motsetning til de universiteter og høgskoler som leier bygninger. UMBs ansvar for bygningsmassen er bl.a. redegjort for i det årlige tildelingsbrevet:

Departementet understreker at institusjoner som selv forvalter sin bygningsmasse, må gjennomføre nødvendig vedlikehold og påkostninger for å opprettholde bygningsmassens bruksverdi.

I US-sak 151/2010 ble det redegjort for det da nye universitetsstyrets ansvar for eiendomsforvaltning. I samme sak ble styret gitt en orientering om eiendomsmassens verdi slik denne er ført i universitetets balanseregnskap.

Universitetsstyret har ihht. universitetsloven § 9.1, nr. 1 ansvaret for "at institusjonene drives effektivt og i overensstemmelse med de lover, forskrifter og regler som gjelder, og de rammer og mål som gis av overordnet myndighet".

Innenfor de rammer som universitetsstyret fastsetter (jf. universitetsloven § 10-3, nr. 2) har

universitetsdirektøren ansvaret for "iverksetting av de vedtak som treffes i institusjonens styringsorganer, og for disponering av ressurser og eiendom i samsvar med de vedtak som er gjort av styret".

Relatert til det ansvaret universitetet er gitt i tildelingsbrevet kan det derfor stilles spørsmål ved om universitetsstyret har et ansvar for å hente inn et erkjent vedlikeholdsetterslep, eller om ansvaret er begrenset til at et etterslep som er bygd opp over mange år ikke skal tilta. Det må slik sett være legitimt å stille spørsmål ved hvor stort ansvar universitetsstyret kan og skal ta for vedlikeholdsetterslepet hvis dette går ut over primæroppgaver knyttet til undervisning, forskning og formidling.

Som det framgår av US-sak 151/2010 avskrives UMBs bygningsmasse med om lag 65 mill kroner årlig.

For at bygningsmassens regnskapsmessige verdi skal opprettholdes må den derfor vedlikeholdes for et tilsvarende beløp. Hvis ikke reduseres verdien for hvert år. Med den tildeling som det er lagt opp til i vedlikeholdsbudsjettet for 2012-2015 (del av UMBs budsjett for 2012), vil man ikke klare å

opprettholde bygningsmassens verdi i balanseregnskapet. Vedlikeholdsetterslepet vil derfor øke om man ikke settet inn andre økonomiske tiltak.

Den balanseførte verdien er basert på en bygningsteknisk verdsetting. Dersom man ikke opprettholder bygningsmassens verdi i regnskapet oppstår det derfor et vedlikeholdsetterslep. Basert på dette må det

(3)

3

derfor skilles mellom midler til vedlikehold av bygningsmassen og midler til å hente inn vedlikeholdsetterslepet.

Vedlikeholdsetterslepet i UMBs bygningsmasse var også et tema på etatstyringsmøte mellom Kunnskapsdepartementet og UMB våren 2011. I referatet fra møtet sies det om dette:

Departementet har merket seg at UMB har fokus på vedlikeholdsetterslepet og at det pågår et arbeid for å håndtere og finansiere dette. Departementet ser fram til å se resultater av dette uavhengig av utviklingen av det nye universitetet.

...

Det er viktig at UMB jobber aktivt med de største problemene: nødvendigheten a prioriteringer og virkningsfulle tiltak i gjennomgangen av fagporteføljen, samt vedlikeholdsetterslepet.

Med dette har Kunnskapsdepartementet varslet at man er fornøyd med at UMB erkjenner

vedlikeholdsetterslepet som en viktig arbeidsoppgave. Videre påpeker departementet at de forventer å se resultater av dette. Slik sett kan man nok anta at det forventes en innsats fra UMBs side ut over å sørge for at vedlikeholdsetterslepet ikke tiltar.

Prinsipielle løsninger for adressering av vedlikeholdsetterslepet

Vedlikeholdsetterslepet i bygningsmassen kan tas igjen gjennom bruk av ulike finansieringsvirkemidler.

I analysen i denne saken vurderes følgende virkemidler:

• Investeringer innen UMBs ramme

• Bevilgning over Statsbudsjettet

• Avhending av eiendom for investering i gjenværende bygningsmasse

• Kurantprosjekt gjennom Statsbygg (bestillingsbygg med Statsbygg som byggherre)

• Innleie av arealer eller OPS-prosjekter (offentlig-privat samarbeid)

• Arealeffektivisering gjennom riving

• Fundraising - private gaver

• Overføring av bygningsmassen til ekstern forvalter

Det er ikke nødvendigvis ett virkemiddel som kan velges for hele vedlikeholdsetterslepet. Valg av virkemiddel er til dels avhengig av bygningenes konkrete tilstand og status og dels av det samlede beløp det er mulig å finne rom til innen de enkelte virkemidler. Nærmere vurderinger mht. virkemiddelbruk gis senere i saksframstillingen.

Dagens situasjon.

UMB eier p.t. 173 bygninger, til sammen drøyt 175 000 m2, fordelt på eiendommene på Campus Ås, Vollebekk (Ås), Norderås (Ås), Sem (Asker), Kittilbu (Gausdal) og Sandoren (Kongsberg). Se for øvrig vedlegg 1 til saken. Som det også framgår av orienteringen til universitetsstyret i US-sak 129/2011 er tilstanden til UMBs bygninger svært variabel.

I tabell 1 er det gitt en oversikt over bygningsmassen, fordelt på bygninger som skal rives pga.

samlokaliseringen med NVH og Veterinærinstituttet, bygninger som har en så lav teknisk tilstand at de kan / bør rives og bygninger etter tilstandsgrad.

(4)

4

Tilstandsgrad

Vedlegg 1 viser en detaljert oversikt over bygningsmassen, fordelt i tilstandsgrader, rive- og

avhendingsmuligheter. I tabellen under er det foretatt en oppsummering av de forskjellige mulighetene.

Tabell 1. Oversikt over UMBs bygningsmasse etter tilstandsgrad etter NS 3424 (for nærmere redegjørelse om standarden, se US-sak 129/2011).

Beskrivelse Areal (brutto) Merknad

Rives pga samlokaliseringsprosjektet 30 700 m2 Erstattes med nytt SHF m.m.

Kan rives 6 852 m2 Trenger ikke å erstattes

Kan selges/avhendes 15 140 m2 Kan selges hvis lønnsomt.

Tilstandsgrad 1 (svake symptomer) 34 300 m2 I hovedsak er dette Sørhellinga og BTB.

Tilstandsgrad 2 (middels kraftige symptomer) 65 100 m2 Hovedtyngden av UMBs bygningsmasse

Tilstandsgrad 3 (kraftige symptomer) 23 100 m2 Trenger umiddelbare tiltak.

Sum 175 400 m2

Tilstandsanalyse 2002

UMB har gjennom tidene opparbeidet seg et kraftig vedlikeholdsetterslep. I en landsomfattende tilstandsanalyse fra 2002, bestilt av Statsbygg og gjennomført av Multiconsult m.fl. ble

vedlikeholdsetterslepet på Campus Ås beregnet til 750 mill. kroner. I dette beløpet inngår en usikkerhetsmargin på 20 % (beregnet kostnad var 640 mill. kroner).

Denne tilstandsanalysen tok for seg de fleste av UMBs bygninger på Campus Ås av noen størrelse (til sammen 36 bygninger - de 11 største/viktigste bygningene, samt 25 andre bygninger). Analysen viste en mengde kritiske forhold med behov for utbedringer. Behovene ble delt inn i umiddelbart behov

(strakstiltak), innen 5 år og innen 10 år. Det ble gitt tilskudd til strakstiltak, bl.a. utskiftning av pipe for varmesentralen.

Behovene innen 5 og 10 år er i mindre grad fulgt opp, og i mellomtiden har mye av bygningsmassen forfalt ytterligere, mens noe er gjennomført. Ytterligere forfall, sammen med prisstigning og utvikling i byggeprisindeks siden 2002, gjør at etterslepet ihht. denne undersøkelsen kan kalkuleres til ca. kr. 1,5 milliarder kroner.

Flere forhold gjør det nødvendig med en ny vurdering av vedlikeholdsetterslepet. Bl.a. er analysen til Statsbygg/Multiconsult blitt 10 år gammel, samt at den inkluderer bygninger som skal rives som følge av samlokaliseringsprosjektet. Tiltak for å gjøre bygningene tilgjengelige for alle - universell utforming - er heller ikke inkludert i analysen.

Viktigst er imidlertid at analysen fra 2002 er gjennomført på et relativ overordnet nivå og at ny kunnskap viser at man i analysen grovt ser ut til å ha underestimert utbedringsbehovet. Dette framgår

(5)

5

bl.a. av uavhengige og mer detaljerte kostnadsoverslag av tre av hovedbygningene i undersøkelsen, jf.

tabell 2.

UMBs eiendommer utenfor Campus Ås, herunder spesielt Sem i Asker, var ikke en del av tilstandsanalysen.

Tilstandsanalyse 2011

Bygningsmassen må minimum løftes opp til et nivå som samsvarer med lover, forskrifter og normerte krav som universell utforming, brannvern og generell sikkerhet for ansatte og studenter. I tillegg bør bygningsmassen oppgraderes slik at dagens krav til arbeids- og læringsmiljø ivaretas på en god og konkurransedyktig måte. Målet må være å oppnå en tilstand på bygningsmassen som medfører at universitetet som eiere kan fokusere på verdibevarende vedlikehold, dvs en ”normalsituasjon” hvor etterslepet er innhentet.

Det er de siste årene gjennomført ett rehabiliteringsprosjekt (Sørhellinga) og to kostnadsberegninger av rehabilitering (Urbygningen og Jordfagsbygningen). Alle tre prosjekter viser en kvadratmeterpris som er vesentlig høyere enn i analysen fra 2002, jf. tabell 2.

Tabell 2. Sammenlignende kostnadstall for rehabilitering av tre bygninger på campus.

Bygning Statsbygg/Multiconsult 2002 kostnad per kvm

Ny kostnadsberegning kostnad per kvm

Differanse kostnad per kvm

Sørhellinga 1.700 25.300 23.600

Urbygningen 10.600 37.500 26.900

Jordfagsbygningen 1.400 24.300 22.900

I tabell 3 vises en oversikt hvor det er foretatt en streng prioritert rekkefølge med fokus på

vedlikeholdstilstand og manglende etterlevelse av lover og forskrifter (brann, universell utforming, ventilasjon, m.m.) for de 10 mest kritiske av hovedbygningene ved UMB. Kostnadene er satt opp i to kategorier.

Første kolonne viser kostnader for å oppgradert til et minimumsnivå hvor bygningene tilfredsstiller lover- og forskrifter. Her er det ikke tatt med kostnader til oppgradering eller endrede behov. Disse tallene er hentet fra Statsbygg tilstandsanalyse fra 2002, tillagt prisstigning og vurdert skjønnsmessig ut fra hva som har tilkommet av etterslep og hva som er utført i bygningene siden den gang.

Siste kolonne viser en kostnad for full oppgradering til UMBs behov og dagens krav til utførelse og standard. Her har vi kun benyttet et erfaringstall på kr. 30.000.-/m2 som skal dekke alle

oppgraderingskostnader (inkl. mva.).

Både for minimumsløsningen og for full rehabilitering gjelder at det ikke er tatt høyde for kostnader som følge av funksjonsendringer knyttet til selve virksomheten i bygningene.

Vi understreker at det ikke er foretatt noen ny tilstandsanalyse av bygningene og tallene er derfor kun av veiledende verdi. Faktisk kostnad kan derfor bli både lavere og høyere enn dette anslaget. Likevel

(6)

6

vurderes det at tallene i kolonnen for foretrukket viser det reelle behovet bedre enn i minimumskolonnen.

Tabell 3. Forslag til prioritering av de ti viktigste bygningene for å hente inn vedlikeholdsetterslepet med estimerte kostnader for minimumsalternativ og anbefalt løsning.

Prioritering Bygning Areal m2 Sum min.

løsning* Sum anbefalt løsning**

1 Urbygningen 8 190 308 mill 308 mill

2 Jordfagbygningen 8 026 80 mill 241 mill

3 Tunbygningene 7 060 70 mill 212 mill

4 TF-kvartalet 7 700 70 mill 231 mill

5 Meieribygningen 10 619 85 mill 319 mill

6 Tårnbygningen 8 265 53 mill 248 mill

7 Aud max 4 290 18 mill 129 mill

8 KA-bygningen 2 158 17 mill 65 mill

9 Husdyrfagbygningen 7 998 50 mill 240 mill

10 Utvendige anlegg (550 dekar) 25 mill 60 mill

Sum 776 mill 2.053 mill

* NB! Kun veiledende kostnader for tilfredsstillende lov- og forskriftskrav samt minimum vedlikeholdsnivå, kalkulert etter Statsbyggs tilstandsanalyse fra 2002, korrigert for prisstigning.

** NB! Kun veiledende kostnader for full oppgradering til nye behov og dagens krav til utførelse og standard.

Se også vedlegg 2: ”Kart med utheving av tilstandsgrader for bygningene samt prioritering mh.t. vedlikehold.”

Det gjøres spesielt oppmerksom på at Sem i Asker ikke er ført opp på denne prioriteringslisten. Isolert sett er vedlikeholdsetterslepet her stort og raskt tiltagende.

Ulike modeller for å hente inn vedlikeholdsetterslepet

Uavhengig om man velger en minimumsløsning eller anbefalt løsning vil det ikke være rom for å hente inn vedlikeholdsetterslepet gjennom UMBs ramme alene. Det vil derfor være nødvendig å vurdere alternative modeller for dette.

Overordnet sett kan man skille mellom to ulike modeller for å hente inn vedlikeholdsetterslepet:

1. Gjennom gradvis rehabilitering over flere år mens bygningen for øvrig er i normal drift

2. Gjennom en full og samlet rehabilitering der man terminerer vanlig drift under rehabiliteringen For å kunne gjennomføre en gradvis rehabilitering mens bygningen for øvrig er i normal drift må to viktige forutsetninger være oppfylt - dagens tilstand må ikke være for dårlig (dvs. at

(7)

7

vedlikeholdsetterslepet ikke må ha kommet for langt) og bygningene må strukturelt sett være egnet for dette.

Regler som gjelder for statlig eiendomsforvaltning setter klare begrensninger for hvilke modeller det er mulig å velge for å hente inn vedlikeholdsetterslepet. Grunnleggende for UMBs eiendomsforvalting er at:

• Det er ikke tillatt å pantsette statens eiendommer, heller ikke de som er grunnboksført på UMB

• Universitetet har ikke anledning til å ta opp lån

• Kontantprinsippet gjelder at alle investeringer skal føres som utgift i det budsjettår de foretas

• Avhending skal i utgangspunktet skje til markedspris

• Ev. leieavtaler på mer enn 10 år som universitetet ønsker å inngå skal godkjennes av Kunnskapsdepartementet

Innhenting av vedlikeholdsetterslepet gjennom UMBs rammebevilgning

De bygninger som søkes løst på denne måten må være egnet (jf. modell 1 ovenfor). I tillegg må det vurderes hvor stort beløp det er mulig å løfte på denne måten. Hele etterslepet for de bygningene som er egnet for slik rehabilitering, heller ikke på et minimumsnivå, kan forventes tatt over rammen. Det vil derfor være nødvendig å hente ressurser gjennom andre finansieringsvirkemidler. Man bør i

utgangspunktet ha beskjedne forventninger om hvor stor andel av vedlikeholdsetterslepet det faktisk er mulig å hente inn gjennom rammebevilgningen over en periode på f.eks. 10 år.

Over Statsbudsjettet

I etterkant av Statsbyggs tilstandsanalyse fra 2002 ble det satt opp en prioriteringsliste over bygninger som måtte rehabiliteres (tilsvarende som over). Dette skapte forventninger om framtidige bevilgninger for å oppgradere bygningsmassen. Ihht denne listen ble det gitt bevilgning til rehabilitering av

Sørhellinga, som sto ferdig i 2008. Urbygningen var neste bygg på lista og et korrigert forprosjekt var ferdig i 2009. Forventede midler til denne rehabiliteringen har så langt uteblitt. Det må likevel antas at det vil komme egne bevilgninger til rehabilitering av Urbygningen.

I tillegg til Urbygningen har Tunbygningene i flere år stått på en liste over bygninger i UH-sektoren der Kunnskapsdepartementet har bedt Statsbygg utarbeide forprosjekt for rehabilitering. Bl.a. på grunn av usikkerhet om den framtidige bruken av disse bygningene i det nye universitetet, har Statsbygg valgt å utsette videre prosjektering. Det er derfor ventelig en del år til man kan ha forhåpninger om å kunne få bevilgninger til en slik rehabilitering.

Ut over Urbygningen og ev. Tunbygningene er det vanskelig å se at det med dagens tempo for ytterligere bevilgninger til rehabilitering over statsbudsjettet.

Redusere bygningsmassen (selge, rive eller leie ut til eksterne)

Grunnet UMBs historisk arealkrevende virksomhet, eier og disponerer UMB en meget stor og variert bygningsmasse. Deler av bygningsmassen er dårlig utnyttet, lite arealeffektiv og blir benyttet av gammel vane og fordi den er tilgjengelig.

Andre deler av bygningsmassen er ikke lenger i aktiv bruk av Universitetet og leies bort til eksterne leietagere. Disse arealene kan vurderes fortsatt utleid, revet, solgt eller avhendet på annet vis.

Salg

(8)

8

Sem Gjestegård A/S har siden 1994 leid mesteparten av bygningsmassen på Sem Øvre. Dette er et anlegg av stor verdi som i en årrekke har vært en viktig inntektskilde for UMB. Imidlertid er det også her et stort akkumulert og hurtig tiltagende vedlikeholdsetterslep i bygningsmassen på Sem. Man må derfor nå vurdere om det er hensiktsmessig og økonomisk forsvarlig å starte opp en rehabilitering av disse bygningene. UMB må ta høyde for tapte leieinntekter i sine budsjetter etter et eventuelt salg.

Samtidig vil det årlige vedlikeholdsbehovet i mange år framover med stor sannsynlighet overstige leieinntektene.

I tillegg leier NaKuHel fler bygninger på Sem. Også disse bør vurderes for salg. Det samme gjelder jorveien og øvrige arealer utomhus.

En del perifere bygninger på Campus bør også vurderes solgt. Dette gjelder blant annet

”Kommandanten” (Utveien 6) som i dag er utleid til studenter og ansatte.

Skogveien 4 er foreslått som tomt for ny barnehage. Videre kan det vurderes å selge husene på Frydenhaug, bolig og speiderhytta.

Kittilbu i Gausdal og Sandoren ved Kongsberg benyttes i dag mest til fritidsformål for ansatte og studenter. Eiendommene har stor rekreasjonsverdi men kan også gi inntekter ved et eventuelt salg.

Det bør vurderes om det kan være hensiktsmessig å selge GG-hallen til SiÅs. Markedsverdien på dette anlegget er noe usikkert, men framtidige drifts- og vedlikeholdskostnader kan på denne måten

reduseres for UMB.

Det bør utredes videre mulighetene for å selge tomter til bolig- og næringsformål.

En samlet vurdering av inntektspotensialet ved salg tilsier at det kan være mulig å omsette eiendom for om lag 100 millioner kroner på denne måten. Dette forutsetter imidlertid at man er villige til å bruke en del midler til salgsprosessen. Det er anslått et behov for å bruke mellom 5 og 10 prosent av

omsetningsverdien til dette.

Riving og utleie

I planene for flytting av NVH og Veterinærinstituttet til Ås vil de aller fleste husdyrbygningene bli revet og gjenoppbygd på Einarstujordet. Kostnadene både til riving og gjenoppbygging antas dekket

gjennom Statsbyggs samlokaliseringsprosjekt / SHF-prosjekt. Dette løser i første omgang

vedlikeholdsetterslepet for disse bygningene. Dette utgjør til sammen 43 bygninger som i dag er i relativt dårlig stand. Ved reetablering av SHF på Einarstujordet vil det bli bygd langt færre, men større bygg.

Grunnet tidligere arealkrevende behov er en del bygninger nå dårlig utnyttet. UMB bør gå svært kritisk gjennom bygningsmassen med leietagerne (institutter og avdelinger) med sikte på en reduksjon av areal.

Dette sammen med en reell kostnadsdekkende husleie bør frigjøre areal hos enkelte institutter og avdelinger.

Frigjorte arealer kan enten leies ut til eksterne leietagere eller, hvis det er hensiktsmessig, rives. Det vil medgå kostnader til riving men dette vil på sikt spare UMB for framtidige drift- og

vedlikeholdskostnader.

I tabellvedlegget er det vist at det er mulig å rive og avhende til sammen 99 bygninger. Når nye SHF og erstatningsbygninger er på plass utgjør dette en netto arealbesparelse på ca. 25 000 kvadratmeter.

(9)

9

Ved innleie eller OPS (offentlig-privat-samarbeid)

UMB leier i dag ca. 1.900 kvadratmeter i Jordforskbygningen / Sagabygningen. Det er potensialer for å øke innleienivået dersom det blir ledig arealer i bygninger på campus eller gjennom utleiebygg ved ekstern utbygger. UMB kan i prinsippet på denne måten redusere behovet for egne bygninger. Det er flere scenarier for slikt samarbeid:

• Ekstern utbygger erverver eksisterende bygninger, setter i stand og UMB leier tilbake

• Ekstern utbygger erverver tomt og bygger utleiebygg som UMB leier tilbake

• UMB leier arealer i eksisterende utleiebygg

En leieløsning er i utgangspunktet et ordinært forhold mellom en utleier og en leietaker. UMB har anledning til å inngå slike avtaler på inntil 10 år. Ved lengre leietid må Kunnskapsdepartementet godkjenne.

En OPS-avtale vil innebære at en privat utbygger erverver tomt av UMB, bygger ihht. universitetets spesifikasjoner og behov og leier dette tilbake til UMB for en gitt periode. Denne løsningen er en del brukt for skolebygg og helsebygg i norske kommuner.

OPS-avtaler innebærer som regel at tomt og bygning overtas/tilbakeføres til offentlig myndighet etter endt avtaleperiode (gjerne på 25 år, men dette vil variere).

Både OPS-avtaler og ordinære leieforhold innebærer som regel at leietaker må bære kapitalkostnader (renter på lån) i tillegg til den rene husleien.

Det er noe begrensede muligheter for å inngå OPS-avtaler innen statlig forvaltning. Det er ikke tillatt med såkalte ”finansielle leieavtaler”, dvs. avtaler hvor UMB bærer en finansiell risiko (for eksempel for svingende rentenivå). Dersom man ønsker å vurdere bruken av OPS-avtaler, må utformingen av leieavtalene vurderes nøye. Uansett er det viktig å gjøre dette i samarbeid og forståelse med Kunnskapsdepartementet.

OPS-avtaler er nok mest vanlig for nybygg, men det er i prinsippet ikke noe i veien for å la

rehabilitering skje på denne måten. Det er nok likevel relativt vanskelig å se for seg at dette skal kunne skje med de fredede bygningene på campus.

Kurantprosjekter

Kurantprosjekter er prosjekter der Statsbygg står som utbygger og eier, men der utbyggingen er designet med tanke på en konkret leietakers behov. Siden Statsbygg hvert år får en ramme for utbygging av kurantprosjekter, er det fortsatt nødvendig å bli prioritert for slik utbygging, men dette vurderes likevel som en mer forutberegnelig måte å få dekket behovene raskere. Kurantprosjekter innebærer at man må betale husleie til Statsbygg.

Kurantprosjekter er nok i utgangspunktet ment for nybygging, men det bør kunne vurderes hvorvidt deler av rehabiliteringsbehovet ved UMB kan dekkes gjennom Kurantprosjekter.

Overføring av forvaltningsansvaret til Statsbygg eller annen ekstern bygningsforvalter

UMBs primæroppgave er å drive undervisning, forskning og formidling. Forvaltning og drift av eiendom er en nødvendig sekundæroppgave for å kunne gjennomføre hovedoppgavene. I næringslivet for øvrig er det stadig mer vanlig å skille mellom primær- og sekundæroppgaver. Derfor har mange store bedrifter enten solgt sin eiendomsmasse til profesjonelle aktører eller opprettet egne eierselskaper.

(10)

10

Dette gjør at ”hovedbedriften” selv kan stå friere til å kjøpe nødvendig behov for areal og støttetjenester.

Også i det offentlige har dette etter hvert blitt gjennomført. Deler av staten og noen større kommuner har valgt å skille ut eiendomsmassen i egne virksomheter eller sågar solgt eiendom til private aktører.

Det antas at en slik utvikling vil bli mer og mer vanlig.

Bygningsmassen ved de aller fleste høyskolene i Norge eies av Statsbygg og leies ut til høyskolene.

Dette gjelder også Universitetet i Stavanger, Agder og Nordland. Det har tidligere vært politisk vilje til å la Statsbygg overta bygningsmassen også til de selvforvaltende universitetene og høyskolene. Det har foreløpig ikke vært en slik politisk vilje hos de nevnte institusjoner.

Tilstanden er i snitt bedre for den delen av UH-sektorens bygningsmasse som forvaltes av Statsbygg enn hos de selvforvaltende enhetene. Dette framgår av analyser med utgangspunkt i Statsbyggs tilstandsanalyse fra 2002. Det kan være strukturelle grunner til dette, men det kan ut fra et slikt perspektiv likevel være grunn til å spørre om det over tid er en bedre løsning å fristille ansvaret for eiendomsforvaltningen fra universitetets primæroppgaver.

En slik overføring av bygningsmassen til Statsbygg (eller annen ekstern forvalter) forutsetter en kompensasjon som dekker opp for ev. økte husleiekostnader.

Fundraising

Spesielt i USA er det relativt vanlig at bygningsmessige behov dekes gjennom fundraising eller private gaver. Slik utbygging har ingen tradisjoner i Norge. UMB har nokså nylig gjennomført et forprosjekt for å vurdere fundraisingspotensialet. Denne analysen viser at det kan være et betydelig potensial i dette. Det er imidlertid viktig å vurdere om slik fundraising skal rettes inn mot bygningsmassen eller andre formål. Som for salg av eiendom er det også nødvendig å sette av tilstrekkelig med ressurser til prosessen.

Universitetsdirektørens anbefaling

Gjennomgangen av vedlikeholdsetterslepet i UMBs bygningsmasse og mulige finansieringsvirkemidler viser at UMB står overfor en alvorlig situasjon. Det er høyst sannsynlig ingen klare enkelttiltak som alene kan løse de utfordringene som universitetet står overfor.

UMB vil slik universitetsdirektøren vurderer situasjonen ikke alene klare å stillet tilstrekkelig med midler til rådighet for å hente inn vedlikeholdsetterslepet - verken på kort eller lang sikt. Med bakgrunn i den framlagte dokumentasjonen om vedlikeholdsetterslepet er det derfor urealistisk å tro at styret og direktør kan ta dette ansvaret alene, jf. universitetsloven.

Dette medfører et behov for å drøfte mulige handlingsalternativer - hva kan og hva kan ikke UMB selv ta ansvaret for.

I dette ligger også en vurdering av om UMB har mulighet for å løfte vedlikeholdet til et nivå som gjør at etterslepet ikke forverres. Klarer man dette vil man kunne hevde å ha bidratt til å "opprettholde bygningsmassens bruksverdi". Det vil likevel finnes et betydelig potensial for at det vedlikeholdsmessige forfallet er kommet så langt at det vil tilta med mindre man setter inn ekstraordinære midler ut over det som ellers skal til for å beholde en regnskapsmessig balanse.

Selv om man skulle evne å løfte vedlikeholdsnivået opp på et nivå der bygningsmassens bruksverdi blir opprettholdt, løser dette imidlertid ikke utfordringene som er knyttet til vedlikeholdsetterslepet. Slik universitetsdirektøren er det prinsipielt sett fem ulike løsninger på dette:

(11)

11

1. UMB tar ansvaret for finansiering av vedlikeholdsetterslepet innenfor rammen av de midler universitetet disponerer over

2. Kunnskapsdepartementet tar ansvaret for vedlikeholdsetterslepet og får nødvendig rehabilitering finansiert over Statsbudsjettet

3. Kunnskapsdepartementet tar ansvaret for vedlikeholdsetterslepet og får nødvendig

rehabilitering finansiert over Statsbudsjettet, men krever at UMB bidrar gjennom avhending av eiendom, mv.

4. Kunnskapsdepartementet tar ansvaret for etterslepet og får nødvendig rehabilitering finansiert over Statsbudsjettet, men krever at UMB bidrar gjennom avhending av eiendom, mv. og at deler av etterslepet løses gjennom husleiebaserte prosjekter (f.eks. gjennom Kurantprosjekter, OPS-avtaler, mv.)

5. Statsbygg overtar UMBs bygningsmasse og legger en samlet plan for hvordan vedlikeholdsetterslepet skal adresseres - UMB betaler husleie til Statsbygg

Saken legges fram for universitetsstyret med sikte på en overordnet avklaring av videre strategi og handling for å komme videre.

(12)

UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP UNIVERSITETSSTYRET MØTEDATO 8.DESEMBER 2011

2

(13)

Tabell over UMBs eiendomsmasse med prioriteringer/ kategorier satt ut fra tilstandsgrad jamfør NS 3424 samt annen relevant informasjon

Side 1 av 21 fra 30.11.201110:14, C:\Users\terjho.ANS\Documents\UMB eiendom\US-saker\Tabell BYGNINGSMASSEN MED 1 2 3 S X SORTERING Tabell BYGNINGSMASSEN MED 1 2 3 S X SORTERING

Tabell over UMBs eiendomsmasse med prioriteringer/ kategorier satt ut fra tilstandsgrad samt annen relevant informasjon

rød skrift = usikre tall FARGEKODER

KATEGORI 1 - Tilstandgrad 1: svake symptomer. Når bygget brukes vil det etter hvert forringes og tilstanden går over til Tg=1.

KATEGORI 2 - Tilstandgrad 2: middels kraftige symptomer. Dersom bygget ikke vedlikeholdes eller det oppstår mindre skader, vil tilstanden etter hvert gå over til Tg=2.

KATEGORI 3 - Tilstandgrad 3: kraftige symptomer. Dersom skader ikke utbedres vil Tg=3 inntreffe, og større reparasjoner eller utskiftninger må påregnes.

RK = rivivng som konsekvens av DNU R = riving

S/A = selges/avhendes SHF - Senter for husdyrforsøk SEM - bygninger på Sem Øvre NLM = Landbruksmuseet Ansatte (boliger) Sandoren Kittilbu SiÅs

Bygn.nr. Bygning Areal Byggeår Kategori Leietager /sted Kommentarer I hht. lov- og forskriftskrav Prioritert

NB! De uten merknad om brannvern/sikkerhet og universell utforming tilfredsstiller ikke krav og forskrifter

SUM brutto bygningsareal 175 344

261 Parkgården 1 085 1867 1 Noragric Verneklasse 1, fredning ekst/utomh, tilfredsstiller Brann- og sikkerhetskrav

453 Palasset 219 1859 1 IKBM Verneklasse 1, fredning ekst/utomh

12 Driftsbygning, Vollebekk 1 527 1975 1 SKP/IPM

681 Kirkejordet, nord 1 214 1971 1 SKP

673 Veksthus, kirkejordet. 351 1979 1 SKP

672 Håkonshallen 291 1992 1 SKP

611 SKP, hovedbygning 3 298 1995 1 SKP

641 Planteskolen 1 182 1960 1 IPM/SKP

11 Laboratoriebygningen Vollebekk 1 613 1975 1 IPM m.fl.

551 Sørhellinga 9 252 1980 1 INA Tilfredsstiller krav til UU, tilfredsstiller Brann- og sikkerhetskrav

801 Meteorlogisk målestasjon 15 1980 1 IMT

(14)

513 TF, Fløy 3 1 023 1959 1 IMT

674 Ormen Lange 1 301 1954 1 ILP

454 Bioteknologibygningen (BTB) 8 713 2002 1 IKBM Tilfredsstiller krav til UU, tilfredsstiller Brann- og sikkerhetskrav

714 Lagerbygning DSA 330 1980 1 DSA

771 Pumpehus, Årungen. 50 1985 1 Drift

Transformatorstasjon 10 2004 1 Drift

791 Sommerfjøset 227 1990 1 SHF

33 Forteknologibygningen 556 1995 1 SHF

391 NLM (Posthusgården og Maskinhallen) 1 517 1917/97 1 NLM Verneklasse 2, bevaring ekst/utomh

14 Bolig, Vollebekk 341 1895 1 Bolig / SKP

175 Hønsestigen 3 (Likkista), bolig. 200 1902 1 Ansatte

SAMLET ANTALL M2 I KATEGORI 1 34 315

651 Botanisk klimalab. 1 238 1960 2 IPM/SKP Verneklasse 1, fredning ekst

631 Fruktkonserveringa 474 1902 2 IPM Verneklasse 1, fredning ekst/utomh

311 Tårnbygningen 8 265 1924 2 IØR m.fl. Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 5

451 Meieribygningen 9 474 1953 2 IKBM Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 6

455 Stabburet 66 1859 2 Borg bisp. Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh

452 Varmesentralen 1 145 1953 2 Fellesareal Verneklasse 2, bevaring ekst/utomh

518 TF, Skur 3 443 1965 2 IMT

517 TF, Skur 2 164 1965 2 IMT

516 TF, Skur 1 156 1965 2 IMT

515 TF, Fløy 5 1 025 1968 2 IMT

13 Veksthus, Vollebekk 1 180 1969 2 SKP/IPM

622 Fruktlageret 817 1960 2 SKP

621 Vekstkabinett 200 1930 2 SKP

712 Laboratoriebygg, Norderås ⁶²⁴ 1950 2 Kunstnere 713 Lager og verkstedbygningen (IPM) ⁶¹⁴ 1950 2 IPM

353 Isotoplaboratoriet 1 500 1967 2 IPM

Garasje og kjemikalielager 673 1968 2 IPM

552 Lager v/ Sørhellinga 30 1980 2 INA

514 TF, Fløy 4 1 086 1967 2 IMT 4

512 TF, Fløy 2 2 043 1956 2 IMT 4

511 TF, Fløy 00, 0, 1 4 550 1963 2 IMT 4

361 KA-bygningen 2 158 1960 2 ILP 8

41 Stoffskiftebygningen 2 440 1976 2 IHA

(15)

31 Husdyrfagbygningen 7 998 1962 2 IHA 9

702 Kongeveien 30, Biavlsbygningen ⁴⁶⁷ 1950 2 FRAS 333 Vaktmesterboligen (Fougnerbakken 15) 150 1955 2 Fagforen.

331 Verkstedbygningen 1 246 1964 2 DSA

705 Pumpehuset 10 1990 2 Drift

91 Grisehus , nye 1 819 1989 2 SHF

381 Studentenes posthuset 334 1984 2 SiÅs

502 Studentsamfunnet (6068 m2) 3 034 1934 2 SiÅs avhendes?

371 Smia 408 1859 2 SiÅs

601 Åsbakken 3 (Thorsrudgården/bolig) 250 1888 2 SiÅs Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh

501 Aud Max 4 290 1970 2 SiÅs Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 7

461 Meierimuseet 700 1901 2 NLM Verneklasse 1, fredning ekst/utomh

Slørstadhøgda, lager 3 420 1970 2 NLM

322 Fougnerbakken 18 - 20 (Palmyra) 700 1900 2 Ansatte Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 321 Fougnerbakken 16 (Lindemannhuset) 250 1900 2 Ansatte Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 385 Høgskoleveien 3C, bolig. 96 1919 2 Ansatte Verneklasse 2, bevaring ekst/utomh 384 Høgskoleveien 3B, bolig. 94 1919 2 Ansatte Verneklasse 2, bevaring ekst/utomh 383 Høgskoleveien 3A, bolig. 97 1919 2 Ansatte Verneklasse 2, bevaring ekst/utomh 382 Høgskoleveien 1 (Stallmesterboligen) 200 1920 2 Ansatte Verneklasse 2, bevaring ekst/utomh

701 Kongeveien 26, bolig 200 1895 2 Ansatte

271 Økonomibygningen 1 963 1897 3 SEVU m.fl. Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 3

281 Tivoli 2 177 1859 3 Noragric Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 3

291 Cirkus 2 920 1859 3 Sentraladm. Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 3

301 Urbygningen 8 190 1900 3 ILP Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 1

531 Kirkeveien 1 (Damgården) 700 1900 3 (IMT) Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh

351 Jordfagbygningen 6 526 1967 3 IPM 2

642 Veksthus, planteskolen 590 1958 3 IPM/SKP

532 Kirkeveien 1, uthus. 100 1900 3

751 Syverudveien 26, bolig (Einarstua) 100 1930 3 Ansatte

(16)

332 Lager/garasje (DSA) 314 1974 R DSA må erstattes

662 Bestøvningsveksthuset 200 1984 R IPM

581 Lusitania 682 1921 R IPM

195 Skoglysimeterlab. 300 1970 R INA

191 Låven Kjerringjordet 792 1930 R Antrozoologi 711 Veksthus, drifts- og kontorbygg. 1 164 1950 R Norderås

706 Uthus, garasje 189 1920 R Norderås

703 Gefo-huset 363 1975 R Norderås

704 Diftsbygningen (gamlefjøset) 900 1890 R Norderås

661 Kirkejordet, sør 560 1950 R SKP

574 Potetkjelleren 374 1960 R SKP

193 Hydrohuset 875 1968 R SKP

Slørstadhøgda, utedo 10 1970 R NLM leieavtale

Slørstadhøgda, bunker 50 1970 R NLM leieavtale

Slørstadhøgda, brakke 20 1970 R NLM leieavtale

176 Uthus Likkista 30 1902 R Ansatte

Syverudveien 26, uthus 30 1930 R Ansatte

SAMLET ANTALL M2 I KATEGORI KAN R 6 852

186 Åkebakkveien 12, bolig. 200 1915 RK Ansatte Konsekv. DNU

185 Åkebakkveien 14, bolig. 100 1915 RK Ansatte Konsekv. DNU

184 Åkebakkveien 14, uthus. 30 1915 RK Ansatte Konsekv. DNU

183 Åkebakkveien 16 (Tendenhuset) 110 1960 RK Ansatte Konsekv. DNU

101 Geitefjøset 883 1968 RK SHF Konsekv. DNU

114 Øvrefjøset 392 1972 RK SHF/m.fl. Konsekv. DNU

182 Redskapshus, (Belsen) 280 1950 RK SHF Konsekv. DNU

164 Saueskur 42 1975 RK SHF Konsekv. DNU

163 Redskapshall 292 1980 RK SHF Konsekv. DNU

135 Mellomhuset 229 1950 RK SHF Konsekv. DNU

134 Pelsdyrskur (revet??) 100 1950 RK SHF Konsekv. DNU

132 Pelsdyrlager (hall 1) 392 1960 RK SHF Konsekv. DNU

131 Pelsdyrgården 617 1938 RK SHF Konsekv. DNU

122 Slottet 4 2008 RK SHF Konsekv. DNU

121 Kyllinghuset 1 137 1984 RK SHF Konsekv. DNU

116 Redskapshus 853 2000 RK SHF Konsekv. DNU

113 Redskapslager 132 1975 RK SHF Konsekv. DNU

(17)

81 Tallefjøset 717 1992 RK SHF Konsekv. DNU

71 Sauefjøset 590 1965 RK SHF Konsekv. DNU

61 Gårdsverkstedet 512 1980 RK SHF Konsekv. DNU

51 Driftsbygningen 11 033 1948/1989 RK SHF Konsekv. DNU

139 Minkhall 718 2008 RK SHF Konsekv. SVAS

138 Revehall 2 615 2008 RK SHF Konsekv. SVAS

137 Revehall 1 615 2008 RK SHF Konsekv. SVAS

133 Pelsdyrforsøksbygningen 513 1992 RK SHF Konsekv. SVAS

188 Uthus v/barnehagen 36 1970 RK ÅBH Konsekv. DNU

187 Uthus v/barnehagen 21 1970 RK ÅBH Konsekv. DNU

181 Åkebakke Barnehage 366 1919/92 RK ÅBH Konsekv. DNU

174 Nordre hønsehus (studenthunden) 700 1950 RK Studentf. Konsekv. DNU

83 Lager/verksted 154 1972 RK IMT Konsekv. DNU

82 Fiskelab. 614 1979 RK IMT Konsekv. DNU

111 Husdyrmiljøbygningen 852 1974 RK IHA Konsekv. DNU

172 Søndre hønsehus 1 348 1937 RK DSA Konsekv. DNU

115 Ventilasjonshuset 172 1966 RK DSA Konsekv. DNU

141 Sus Scrofa 1 364 1979 RK Biogasslab Konsekv. DNU

112 Grisehus, (buehuset) 219 1975 RK Konsekv. DNU

173 Flislager 48 1950 RK Konsekv. DNU

342 Futurum 808 1975 RK Konsekv. DNU

341 Naturum 939 1975 RK Konsekv. DNU

171 Kaninhuset 110 1940 RK Konsekv. DNU

162 Vestre grisehus 660 1975 RK Konsekv. DNU

161 Østre grisehus 1 044 1975 RK Konsekv. DNU

72 Klimalaboratoriet 183 1965 RK Konsekv. DNU

SAMLET ANTALL M2 I KAT. RIVES PGA D 30 744

943 Stabburet ¹⁶⁸ 1834 S/A SEM - Sem Gjest. avhendes Verneklasse 1, fredning int/ekst 942 Sæheimr * (undervisningsbygget) ^{1 300} 1899 S/A SEM - Sem Gjest. avhendes Verneklasse 1, fredning int/ekst

947 Sauefjøs 426 1916 S/A SEM - Sem Øvre avhendes Verneklasse 1, fredning ekst

946 Driftsbygning/Låven m/ tillbygg ^{1 160} 1918 S/A SEM - Sem Gjest. avhendes Verneklasse 1, fredning ekst

958 Sommerfjøs 80 1950 S/A SEM - Sem Øvre avhendes Verneklasse 1, fredning int/ekst/utomh 941 Sem Gjestegård (+Slottet) ^{4 304} 1950 S/A SEM - Sem Gjest. avhendes Verneklasse 2, bevaring int/ekst/utomh

957 Fiskeoppdrettsanlegg 100 1950 S/A SEM - AJFF avhendes

951 Biavlshuset (NaKuHel) 400 1955 S/A SEM - NaKuHel avhendes

(18)

Side 6 av 21 fra 30.11.201110:14, C:\Users\terjho.ANS\Documents\UMB eiendom\US-saker\Tabell BYGNINGSMASSEN MED 1 2 3 S X SORTERING Tabell BYGNINGSMASSEN MED 1 2 3 S X SORTERING Smia? Cafe/NaKuHel 100 1955 S/A SEM - NaKuHel avhendes

945 Semsveien.162 (Røkterbolig) 370 1835 S/A SEM - Sem Gjest. avhendes Verneklasse 2, bevaring ekst 956 Garasje (Bak Smia???) 190 1930 S/A SEM - Sem Øvre avhendes

954 Lager??? Maskinlager??? 745 1950 S/A SEM - Sem Øvre avhendes 953 Lager : Potetkjeller?? 265 1931 S/A SEM - Sem Øvre avhendes 952 Veksthusbygningen 300 1960 S/A SEM - Sem Øvre avhendes

949 Pumpehuset 10 1970 S/A SEM - Sem Øvre avhendes

Enkeltgarasje (ved siden av Biavlsbygn.) 20 1930 S/A SEM - Sem Øvre avhendes

Korntørke 30 S/A SEM - Sem Øvre avhendes Verneklasse 1, fredning ekst

948 Gamle redskapshuset 200 1918 S/A SEM - Sem Øvre avhendes Verneklasse 1, fredning ekst Vevstua 400 1918 S/A SEM - Sem Øvre avhendes Verneklasse 1, fredning int/ekst 944 Semsveien 160 (Bestyrerbolig/direktørbo 420 1835 S/A SEM - Sem Gjest. avhendes Verneklasse 1, fredning int/ekst 959 Tangen 71 1835 S/A SEM - NaKuHel avhendes Verneklasse 1, fredning int/ekst

973 Jomfruburet 50 1975 S/A Sandoren avhendes?

974 Badstua 30 1930 S/A Sandoren avhendes?

972 Suparstua 35 1970 S/A Sandoren avhendes?

971 Hovedhytta 120 1920 S/A Sandoren avhendes?

975 Utedassen 5 1930 S/A Sandoren avhendes?

963 Veslestua 86 1974 S/A Kittilbu avhendes?

962 Storstua 160 1974 S/A Kittilbu avhendes?

961 Skogstua 69 1947 S/A Kittilbu avhendes?

964 Vedskjul / Uthus 30 1947 S/A Kittilbu avhendes?

481 GG-hallen 2 741 1989 S/A SiÅs avhendes?

571 Utveien 6 (kommandanten) 400 1867 S/A SiÅs avhendes?

573 Utveien 4, uthus 30 1900 S/A SiÅs avhendes?

572 Utveien 4, bolig (Hjulmakerhuset) 100 1900 S/A SiÅs avhendes?

Skogveien 14 B,Speiderhuset 50 1920 S/A Ås speider avhendes?

Skogveien 14 B, anneks 30 1920 S/A Ås speider avhendes?

721 Skogveien 14A, bolig 100 1920 S/A Ansatte avhendes?

Skogveien 14A, garasje 15 1970 S/A Ansatte avhendes?

Lyngveien 14 B (leilighet) 30 19?? S/A Ansatte avhendes?

SAMLET ANTALL M2 FORESLÅTT SOLGT 15 140

UTVENDIG ANLEGG (PARKEN/DET GRØNNE OG BLÅ (VEGETASJON OG VANN), DET GRÅ (INFRASTUKTUR OVER OG UNDER BAKKEN - VEIER, ELEKTRISK, RØR) MED MER) 10

(19)

(20)

(21)

(22)

(23)

(24)

(25)

(26)