Fortetting
LAA250 Gruppe 2b.
Martine Abelone Lillevik, Anette Lunde Saastad, Anna Solem Walseth, Anne Kamstrup Hovind
- hvordan skape en landlig by?
1
Innholdsfortegnelse
Innledning... s. 3 Metodikk... s. 4 Analyse
-Topografi... s. 5 -Natur... s. 6 -Rekreasjon... s. 8 -Kulturhistorisk... s. 9 -Kollektivrutenett, gang-
og sykkelveier... s. 10 -Bebyggelsesanalyse... s. 11 -Romlig analyse... s. 12 Verdivurdering... s. 15 Innledning fase II... s. 18 Arbeidsområder... s. 20 Barrierer... s. 22 Planforslag
-Sentrum vest... s. 23 -Sentrum øst... s. 25 -Dysterjordet... s. 26 -Industriområdet... s. 27 -Åsmåsan... s. 28 -Hele området... s. 29 Litteraturliste... s. 30
2
Innledning
Bakgrunn
Follo-regionen har de senere årene hatt en stor vekst i befolkningen grunnet sterk sentralisering i hovedstadsområdet. Denne trenden kommer til å fortsette i følge alle prognoser. I følge den foreløpige anbefalingen for Kommuneplan 2011-2023 viser Ås kommune til en fremtidig befolkningsvekst på ca 6000 mennesker frem til 2025 (Folloprognosen 2010).
I tråd med politiske mål om en bærekraftig by- og regionsutvikling skal veksten skje i tettstedet Ås.
Utfordringene i forhold til dette vil være å plassere nye boliger på en hensiktsmessig måte. Ås kommune ønsker en bymessig utvikling av Ås sentrum, og sier at potensialet for fortetting og transformasjon av grå arealer i sentrum vurderes før verdifulle jordbruks- arealer omdisponeres til utbygging.
Identitet
Vi ønsker å ivareta Ås sin identitet under arbeidet med fortetting. Identitet er viktig fordi det gir beboerne en tilhørighet til stedet, og det er det som gjør at de velger å bosette seg akkurat på det stedet. Dette har nær sammenheng med det som gjør stedet unikt, altså det som skiller stedet fra andre steder i regionen. For Ås tettsteds vedkommende er identiteten forbundet med følgende kvaliteter:
• jorder som ligger tett på sentrum
• romslige arealer rundt bebyggelsen både i sentrum og i boligfeltene
• mange ”grønne arealer”, noe som har sammenheng med at eneboliger med tilhørende hager ligger så tett inntil sentrum
• generelt lav høyde på bygninger
Disse elementene gir Ås tettsted et landlig og luftig preg. Dette er noe som skiller Ås tettsted fra for eksempel Ski og Kolbotn, som er blitt urbane steder.
Jordbruket i Ås er viktig for identiteten. Ås ligger i en region med høyest oppdyrkingsgrad i landet, og hører til landets beste jordbruksbygder. I Norge er kun 3% av det totale arealet dyrkbar jord, arealer som til stadighet står overfor trusler om omdisponering. Jordvern er en viktig del av regjeringens miljøpolitikk og kan settes i sammenheng med fortetting i målsettingen om en bærekraftig by- og regionsutvikling. Kommunene må kunne dokumentere at potensialet for fortetting og transformasjon av gamle industriområder,
transportarealer og andre ”grå” områder er utnyttet før en vurderer å fravike viktige jordhensyn. Landbruks- og matdepartementet forteller at det i et langsiktig perspektiv er viktig for samfunnet å kunne produsere mat på de områdene som er best egnet, såkalte kjerneområder. Slike områder har vi i Ås kommune.
De er store, sammenhengende og har liten hellning.
Det gis uttrykk for et allment ønske om å bevare jordområdene i Ås. Man ønsker å bevare Ås sitt landlige uttrykk.
Målsetninger for oppgaven Arbeidet er delt i to faser.
Målsetning fase I er å finne frem til den eller de områdene i Ås som best egner seg til fortetting, enten det gjelder nye boligarealer eller transformasjon av eksisterende bebyggelse. I arbeidet skal hensynet om å bevare jordbruksarealene, viktige friluftsområder og verneverdig bebyggelse settes opp mot behovet for å lokalisere ny bebyggelse så nær sentrum som mulig.
Målsetning fase II er å foreslå hvilke bolgtyper og arealer samt hvordan utforming som egner seg best med skte på å skaffe boliger til 6000 nye innbyggere, samtidig som man ivaretar stedets identitet. For å ivareta stedets identitet, skal bygningsnormen følges.
Oppgaveavgrensning
Kommunen ønsker først og fremst en utbygging innenfor en radius på 2km fra Ås stasjon. Vår områdeavgrensning er derfor gjort i tråd med dette.
Definisjoner
Fortetting kan brukes om all byggevirksomhet innenfor dagens utbygde områder som fører til høyere eller mer effektiv arealutnyttelse. Hensikten med fortetting av byområder er å forhindre byspredning og høyt arealforbruk og å oppnå en mer miljøvennlig bebyggelse.
Transformasjon vil si å benytte dårlig utnyttede områder til nye prosjekter. Eks: Parkeringsplass til bolig.
Bygningsnormen tilsier:
• Ingen bygninger skal være høyere enn fire etasjer.
I praksis vil dette si en max bygningshøyde på 11 meter.
• For å sikre gode nok solforhold i gatene, bør forholdet: bredden mellom byggene / høyde på bygg ikke være midre enn 1.5. Faktisk forhold vil være stedsavhengig.
• Utearealer skal beplantes med høytvoksende og variert vegetasjon.
• All parkering skal under bygg, og ikke under uteareal. På denne måten er det lettere å anlegge høytvoksende trær mellom byggene.
3
Metodikk
For å kunne komme frem til hvilke områder som er best egnet til fortetting (alternativt hvor det er minst sårbart), må det gjøres en vurdering av landskapet.
Forhold som vil påvirkes positivt eller negativt av utbygging må identifiseres.
Det finnes mange beskrevne metoder til analyse av landskap. Vi har sett på metodene beskrevet i Metoder til landskabsanalyse (P. Stahlschidt og V.Nellemann, 2009) og Landskapsanalyse (Direktoratet for naturforvaltning, 2010), og valgt å bruke en metode som er inspirert av disse, men som er tilpasset vårt formål.
Trinn I. Analyser
Temaene som er valgt har til hensikt å skaffe relevant kunnskap om vårt analyseområde, og vil ha betydning enten for landskapet eller for den nye bebyggelsen.
1. Terreng. Avhengig av hvor den nye bebyggelsen plasseres i terrenget, vil den kunne ha en negativ eller positiv effekt på landskapet. I tillegg er terrenget avgjørende for hva slags solforhold bebyggelsen får.
2. Natur. Naturarealer der det finnes et rikt biologisk miljø eller som er et mye brukt turområde, vil ofte være viktige å ta vare på. Her ser vi på de forhold som har betydning for biologisk mangfold og friluftsliv, og hvorvidt disse forhold er tilstede i de forskjellige områdene.
3. Rekreasjon. Vi har kartlagt turstiene i vårt
analyseområde. Vi har også sett på de grønne lungene i de bebygde områdene og deres ”dekning”, og dermed betydning for lokalmiljøet.
4. Kulturhistorisk analyse. Her kartlegges
kulturminner, kulturlandskap og SEFRAK-bygg i analyseområdet, og vi vurderer hvorvidt disse er til hinder for bebyggelse.
5. Kollektivrutenettet, sykkelstier og gangveier.
Områder som vurderes fortettet bør helst være dekket av et godt kollektivtilbud, og gjerne også av sykkelveier og gangveier, med tanke på bærekraftig utvikling.
6. Bebyggelse. Mye av fortettingen i Ås vil forekomme i allerede bebygde områder, vi har derfor kartlagt dagens bebyggelse.
7. Romlig-estetisk analyse. Landskapsrommets romlighet, struktur og uttrykk har mye å si for den estetiske opplevelsen. I denne analysen kartlegger vi de forskjellige typer landskapsrom i vårt område, og vi diskuterer de forhold som avgjør hvorvidt et roms estetikk vil være sårbar for ny bebyggelse.
Trinn II. Vurdering
Vurdering. Vi setter landskapsbegrensninger opp mot bebyggelseskrav og vurderer aktuelle fortettingsområder i forhold til disse. Med landskapsbegrensninger mener vi de forhold ved landskapet som vil kunne påvirkes negativt av en eventuell bebyggelse på stedet. Mens bebyggelseskrav vil si de krav som den nye bebyggelsen stiller til landskapet for at det skal bli et godt sted å bo.
Terreng Natur Rekreasjon Romlig-estetisk
analyse Bebyggelse
Kollektivrutenett, gang-og sykkelveier Kulturhistorisk
analyse
Landskapsbegrensninger Bebyggelseskrav
Vurdering
Figur 1.
Hvilke områder er egnet til fortetting?
Fase II 4
Topografisk analyse
Topografien i Ås karakteriseres av et slakt bølgende jordbrukslandskap i veksling med lave åsrygger.
Ås sentrum ligger 90-100 moh og topografien er ganske flat. Det er et solrikt område, og kun evt vegetasjon og høyere bebyggelse som skaper skygge.
Øst for sentrum er det en jevn skråning opp til 140- 150 moh på det høyeste. Denne vestvendte skråningen preges av boligområder, og er et naturlig valg pga gode lysforhold.
Nord for sentrum fortsetter topografien fra det flate sentrum med unntak av to mindre åser. De er 110- 120 moh og 120-130 moh. I dette området er det litt boligbebyggelse, litt skog, og litt jorder.
Vest for sentrum er høyden over havet først den samme som i sentrum, mens det etter hvert begynner å helle jevnt nedover til laveste punkt på 60-70 moh.
Dette området preges stort sett av jorder, men også litt boligbebyggelse.
Sør for sentrum er topografien litt todelt. Sørøst har vi en liten dal hvor jernbanelinja går. Og sørvest en langstrakt kolle med høyeste punkt på 120-130 moh.
Her er det boligfelt og turområde.
De begrensninger topografi kan gi til boligbebyggelse og fortetting handler stort sett om lysforhold og utsikt. Det skal mye til for at et terreng ikke egner seg for bebyggelse med tanke på hellning. Da er det heller andre elementer som spiller inn, som f.eks hvor populært det er å bo tett inntil en høy skrent. Brattere nordvendte skråninger er heller ikke særlig populære
pga dårligere lysforhold. Figur 2.
5
Naturanalyse
For å kunne vurdere potensielle områder for fortetting, må man ha kunnskap om grønnstrukturens innhold og fordeling. Registrering av grønnstrukturen er gjort ved hjelp av K-N seriemetoden. Denne metoden skiller mellom vegetasjon som er naturpreget, dvs.
naturarealer der marksjiktet er ubearbeidet, og vegetasjon som er kulturpreget. I tillegg vurderes dybden av grønnstrukturen, dvs. hvor tett vegetasjonen er. Figur 3 viser K-N serien for Ås tettsted.
Det er de store åpne arealene (markert i gult) og skogsarealene (nyanser av grønt) som dominerer analyseområdet. De gule områdene er stort sett dyrket mark. Skogene har for det meste tett tredekning, noe som er bra for et rikt fugleliv. Innenfor områdene med tett dekning finnes det også halvåpne og åpne områder.
Skogsområdene er nokså store i utstrekning. Store arealer er viktig for artsrikdom, da det er en klar sammenheng mellom artsrikdom og størrelse på grøntarealer. Store områder er også best for friluftsliv.
De optimale skogsområder i slik henseende er kompakte, sirkulære arealer. Da får man gode kjerneområder som er viktig i forhold til artsrikdom.
Man skal derfor være forsiktig med å gjøre inngrep innenfor store områder eller bygge veier i store skogsarealer, da en flikete struktur er av mindre verdi.
De skogsarealene som ikke synes å ha sammenheng med større skogsområder utenfor vårt analyseområde er skogen vest for Sørås, skogsholtet sør for Åsgård skole, Askjumsskogen på begge sider av riksvei 135, og skogsområdet øst for Dyster. Skogsarealer som kan beskrives som mer flikete deler i utkanten av større skogsområder er området sør for Rustadmåsan som er klemt mellom riksvei 120 og 131, skogsområdet øst for Solli og området øst for Herum.
K-N serien viser også grønne strekninger som ligger i dyrket mark. Dersom strekningene forbinder større skogsarealer kalles de korridorer. Korridorer er viktige trekkveier for dyr, og bør ikke ødelegges.
Figur 3 viser at det finnes en rekke grønne lunger innenfor de allerede bebygde arealene. Disse kan være mer eller mindre naturpreget. Disse arealene kan være viktige for biologisk mangfold, særlig for fugleliv. De grønne lungene omtales nærmere på side 7.
Figur 3.
6
Biologisk mangfold
Det biologiske mangfoldet i Ås er kartlagt av Direktoratet for naturforvaltning. Til sammen er 123 lokaliteter kartfestet og beskrevet. Disse fordeler seg på 17 ulike naturtyper. Lokalitetenes naturverdi er vurdert. De kartfestede biologiske områdene innenfor vårt arbeidsfelt er:
• Området på Dysterjordet: En stor, gammel eik på grunnlendt mark i kanten av kornåker. Og en dam, steiner og sure berg med fattig flora. Artsmangfold og utforming gir verdi som viktig.
• Området på Kjerringjordet: Stor, gammel frittstående eik i kornåker. På grunn av lite kunnskap gis treet foreløpig verdi som viktig.
• Åsmyra: Den avgrensede lokaliteten er grøfta, men har likevel beholdt myrkarakter. En rekke interessante planter er tidligere registrert på Åsmyra. Lokal verdi.
• Området nord for Åsmyra: Sjelden intakt sumpskog i kommunen. Verdiene knytter seg til sjeldenhet i landskapet og rike sumpskogsmiljøer.
Lokal verdi.
• UMB: Parkområde med gamle murbygninger, gamle trær, allé og dam. Området er tilholdssted for flere fuglearter. Funn av direkte truet art og potensial for flere interessante trelevende arter gir verdi som svært viktig.
• Skogsdammen og smilehullet: Dammer med vann- og våtmarksvegetasjon. Her vokser kjempesøtgras, og det er funn av rødlistet planteart. Gir verdi som viktig.
• Området ved Brekka: Rik sumpskog. Lokal verdi.
Naturanalyse
• Sørås: Stor, gammel frittstående eik i hage. Viktig verdi
• Området sør for Tomter: Liten kløft med bekk som
munner ut i dam. Dammen huser den rødlistede arten nikkebrønsle. En stor eik står i åkerkant ved dammen. Gis verdi som viktig.
Åsmyra
Kjerringjordet UMB
Sørås
Tomter
Dysterjordet
Brekka Skogsdammen
og smilehullet
Figur 4.
7
Rekreasjonsanalyse
8
Follomarka består av en rekke mer eller mindre sammenhengende skogsområder. Innenfor vår avgrensning er dette områder som Åsmåsan, Burum, samt skogsområdene øst for jernbanen fra Rustadfeltet og sørover mot Kroer og Vestby. Disse områdene er viktige friluftsområder og blir brukt mye av turgåere, idrettsutøvere og mosjonister. Det er viktig for Ås tettsted at friluftsområdene i kommunen blir bevart slik at innbyggerne har gode tilbud innen friluftsliv. Figur 5 viser en oversikt over turstiene i vårt analyseomåde.
Som nevnt tidligere finnes det grønne lunger innenfor de allerede bebygde arealene. Disse arealene er viktige spesielt for beboerne rundt. Slike steder fungerer som møteplasser og lekeplasser, og er viktig for rekreasjonsområder. Grønne lunger har også en annen funksjon enn skogsområder som ligger i utkanten av boligområder. For eksempel oppleves grønne lunger som tryggere områder for lek. Nærhet er en viktig premiss for at disse lungene skal bli brukt.
Undersøkelser viser at bruken faller med 56% dersom den ligger mer enn 500 meter fra boligen (Grønn by, Håndbok 23 - 2003, Direktoratet for naturforvaltning).
På Figur 5 viser vi hvilke boligområder som er dekket av et større friområde innenfor boligsonen.
Figur 5.
Åsmåsan
Burum
Kulturhistorisk analyse
Figur 6.
9
Innenfor vår avgrensning ligger SEFRAK-bygningene i områdene rundt sentrum og UMB. Disse byggene er automatisk fredet og det må gjøres en vurdering før en eventuell riving eller transformasjon av bygningene foretas. Registreringene av disse bygningene skjer på grunnlag av alder, alle bygninger som er eldre enn år 1900 blir fredet. Derfor er mange av disse bygningene nesten uten verneverdi sett fra kulturminneståsted.
Figur 6 viser fredete kulturminner. Til de automatisk fredede kulturminnene er det knyttet en sikringssone på 5 meter fra kulturminnets synlige ytterkant, hvor også sikringssonen er fredet. Kulturminnene i Ås ligger spredt i utkanten av tettstedet. I rettning Moer finner vi mange kulturminner samlet i ett lite område, derfor vil det bli vanskelig å bygge noe i dette område på grunn av sikringssonen. I området vest for sentrum ligger kulturminnene i ytterkant av boligfeltene. Da disse allerede ligger tett inn på dagens bebyggelse vil de ikke være hinder for ny utbygging eller transformasjon.
Områdene med kulturlandskap har stor grad av tidsdybde og stor betydning som dokumentasjon på kommunens lange jordbrukshistorie. Kulturlandskapet på Dyster har verdi som dokumentasjon av
stedshistorien for utviklingen av Ås sentrum. Dyster med gårdsbebyggelse og husmannsplasser gir en representativ dokumentasjon på jordbrukshistorien lokalt og understreker den nære tilknytningen Ås sentrum har hatt og har til landbruket.
Ås tettsted har et godt kollektivtilbud. Togstasjonen ligger midt i sentrum og skaper en forbindelse nordover til Oslo via bl.a Ski og Kolbotn, og sørover til bl.a Moss, Rygge og Halden.
Mens toget skaper en forbindelse nord-sør, er bussene med på å skape kontakt øst-vest. Hovedsakelig fra Drøbak til Ski, men også med flere destinasjoner og muligheter for ulike bytter.
Innenfor vårt arbeidsområde er det et høyt antall bussholdeplasser. De er for det meste lagt til
Drøbaksveien som krysser rett gjennom tettstedet, men også lagt med hensyn på større boligområder. Ved en fortetting i Ås tettsted er det derfor ikke nødvendig med et større antall bussholdeplasser. Heller evt hyppigere avganger.
Om fortetting må gjennomføres i områder som ikke er dekket av eksisterende kollektivtilbud, bør det vurderes å sette opp nye bussholdeplasser for å betjene de nye boligområdene.
Det er et godt og vidt gang-og sykkelvei-nett i Ås tettsted, og man kan trygt og godt bevege seg fra A til B. Vi har markert ut de mest brukte bevegelseslinjene for fotgjengere og syklister, og i tillegg kommer ferdsel gjennom bolig-områder. Ved å bruke lave fartsgrenser i disse områdene er dette gode gang- og sykkelforbindelser.
Analyse av kollektivrutenett, gang- og sykkelveier
Figur 7.
10
Bebyggelsesanalyse
Dette analysearbeidet er delvis gjort på grunnlag av anbefalinger fra artikkelen Fortetting med Kvalitet.
Her legges det vekt på hvilke hensyn som bør tas og hva man må legge merke til i spørsmålet om fortetting:
- Områder med opprinnelige og karakteristiske landskapstrekk. Om man ønsker å beholde stedets identitet er det viktig å ta vare på lokale landskapstrekk. Mye av etterkrigstidens utbyggingsprosjekter er gjort kritikkverdige nettopp fordi det ikke er tatt hensyn til dette. I Ås, som oppleves som et relativt flatt landskap bør man ikke bygger ned åssidene.
- Enhetlige områder. Områder med fellestrekk i bebyggelse og natur gir identitet og gjør at man kan skille dem fra naboområder. Følgende trekk gir til sammen områdekarakter: bebyggelsesstruktur, tetthet, hustyper.
I arbeidet beskriver vi delområder i Ås tettsted som er delt inn på grunnlag av områdelikhet og barrierer i form av jernbane og vei. Områdene er nummerert med tall, samtidig er bebyggelsen tydeliggjort med fargekoder. Vi ønsker å bemerke at sentrumsnære områder er grundigere undersøkt enn de andre fordi det er ved sentrum det er mest ønskelig å fortette.
1/16) Karakteristisk villaområde av historisk
betydning. Høy estetisk verdi. Åpen bebyggelse, store tomter. Grønne arealer: private hager, inkluderet store trær.
2/11/9/10/15) Tettere småhusbebyggelse av lik karakter. Områder med rekkehus og
leilighetskomplekser med noe høyde (ca 3 etasjer).
Grønne arealer: private hager, samt felles utearealer tilknyttet til leilighetskompleks og rekkehus. Tett skog.
Område 9 skiller seg ut litt ved å inneholde eneboliger
med større tomter. Område 10 skiller seg ut ved å inneholde villaer.
3) Opprinnelig villastrøk med store tomter og høy estetisk verdi. Åpen og landlig karakteristikk. Tilkomst av studentboliger samt tettere rekkehusbebyggelse av nyere dato. Grønne arealer: Hager, rester av skog, jorder.
4) Sentrumsområde med blandet bebyggelse og
næringer. Delvis åpen, noen steder tett. Flere bygninger i dårlig stand og med liten estetisk verdi. Grønne arealer: Park, hage og rester av skog og viltvoksende.
Flere grå og uutnyttede arealer 5) Industriområde.
6) Område med variert bebyggelse og næring m/parkeringsplasser.
Det finnes noen verneverdige villaer. Det er liten sammenheng i tomtestørrelse, plassering av hus og arkitektur. Grønne arealer:
private hager. Noen store tomter med muligheter for tomtedeling.
Området bærer preg av å ligge ved en trafikkert bilvei som oppleves som en hindring i et sentrumsnært område.
7) Variert bebyggelse med overvekt av villa. Deretter enebolig og rekkehus. Enkelte hus i dårlig forfatning og med liten estetisk verdi. Grønne arealer i form av private hager.
Store tomter med muligheter for tomtedeling.
8/13/14) Bebyggelse i åser/ delvis bratt terreng.
Blandet bebyggelse. Enkelte eneboliger med store eiendommer. En del tett småhusbebyggelse, rekkehus og leilighetskomplekser. Grønne arealer: Private hager, rester av skog, tett skog, jorder.
Analysen har pekt mot noen områder som egner seg for fortetting og noen som egner seg for
transformasjon. Område 2 har muligheter for fortetting ved enkeltstående, spredt blokkbebyggelse. Område 6 og 10 er disponible for transformasjon og fortetting.
Område 4 har mange grå arealer og falleferdige bygninger som kan transformeres. Område 5 er disponibel for transformasjon.
Figur 8.
11
Romlig-estetisk analyse
Illustrasjon på fire ulike retninger å ankomme sentrum fra.
Tog fra nord (blå)
Bilvei fra vest (rød)
Bilvei fra nordøst (gul)
Bilvei fra øst (grønn)
Figur 9.
12
Romlig-estetisk analyse
Formålet med den romlig-estetiske analysen er å undersøke landskapsrommets fysiske karakter og hvordan den oppleves estetisk. Det er viktig å kartlegge særlig opplevelsesrike områder, da slike steder er med på å definere Ås sin identitet. Betydningen av landskapet understøttes av den Europeiske
Landskapskonvensjonen, som Norge har ratifisert. Den har som mål å verne om områder som folk anser som verdifulle. Også Plan- og bygningslovens §4 har som formål å sikre estetiske hensyn i landskapet.
En romlig-estetisk analyse innbærer at man går inn i de enkelte rom og foretar en registrering av romlige- og visuelle forhold som skala, avgrensninger, grad av sammensatthet, struktur samt eventuelle karakteristiske eller forstyrrende elementer.
Analysen her omfatter sentrum og åpne rom i landskapet. De bebygde områdene er holdt utenom i denne delen, da den er beskrevet nærmere på side 11.
Sentrum er lite i Ås. Sentrum kan sees som de bygningene som omkranser Rådhuset, som er den dominerende strukturen. Rådhuset fremstår som lukket mot omgivelsene, særlig når man ankommer fra togstasjonen i øst, men danner også en vegg mot Rådhusplassen i nord. Det er særlig Rådhusplassen, Moerveien øst for Rådhuset, og den lille veisnutten som forbinder Moerveien og stasjonsområdet som tilbyr handel og tjenester, og som er de viktigste gangtraséene. Det kan ikke sies at sentrum har et mangfoldig tilbud når det gjelder varer og tjenester, og dette lider sentrum av.
Sentrum er skissert i Figur 10, som er en variant av en Kevin Lynch analyse. Skissen viser ferdselsårer (”Paths”), avgrensninger (”Edges”), karakteristiske områder (”Districts”), landemerker (”Landmarks”), arealer som disponeres til parkering, og areal som er dekket av tett vegetasjon. Det kommer klart frem
fra skissen at det er avsatt mye plass til bilparkering.
Skissen viser også at det er store områder som er dekket av vegetasjon, og at det er flere små bygg/
boliger langs de sentrale veiene. Her er det muligheter for å utnytte arealene i sentrum bedre. Videre er det få møteplasser i sentrum, særlig med tanke på hvor mange mennesker som jobber her, går på skole eller som bare går forbi på vei til togstasjonen. Mangelen på møteplasser kombinert med dårlig handelstilbud gjør
at sentrum blir stille, og dette er en stor utfordring for kommunen.
Vi har også laget et par snitt fra sentrum for å belyse de romlige forholdene der. Gatene rundt Rådhuset er brede, og de nærmeste bygningene har tre etasjer.
Romfølelsen er god, men mye av arealet på bakkeplan blir brukt til parkering.
Figur 10.
Figur 11. Figur 12.
Snitt I Snitt II
Rådhuset
Togstasjon
13
Romlig-estetisk analyse
Åpne landskapsrom
Ås er ikke bare en landbrukskommune, men den som har kjørt riksveien eller tatt toget forbi Ås vil forbinde stedet med store, åpne områder av dyrket mark. På figur 9 har vi tatt bilde fra de fire forskjellige innfartsårene mot sentrum. Bildene viser stort sett skog og åpne jorder. Siden dette er områder mange kjører forbi hver dag, vil trolig Ås sin identitet som en landbrukskommune befeste seg i folks bevissthet.
Figur 13 er en romlig analyse av de åpne landskaprommene. Av figuren kan man se at jo nærmere sentrum, jo mer sammensatt er landskapsrommet. Sørås- og Dysterjordet er store jorder som grenser mye opp mot bebyggelse. Spesielt sammensatt er den nordlige delen av Dysterjordet, som er klemt inn mellom Ås videregående skole og et boligfelt. På den annen side, har Rustad-, Østby- og Burumjordet beholdt det landlige og nærmest tidløse preget, med romavgrensninger mot skog og terreng.
Vi sa innledningsvis at jordene holdes utenfor fortettingsanalysen, og at en av årsakene til det er at vi ønsker i størst mulig grad å ivareta ås-jordenes karakter. Da kan man ikke bare se på rommet i seg selv, men også på rommets vegger. I et relativt flatt landskap som Ås vil de høydene som er der danne markerte silhuetter. Dersom det bygges i randen til et jorde, og randen er en skogskledd skråning, vil den nye bebyggelsen bli godt synlig og vil kunne endre rommets karakter. Hvor bratt skråninger er, og hvordan boligene er utformet, vil ha mye å si for om en bebyggelse vil være vellykket eller ikke. Områder man bør være varsom vil etter dette være de deler av Åsmåsan som ligger i terreng som vender seg mot Østby, samt skogen nord for Eldor.
Ås har et relativt flatt landskap og dermed få
utsiktssteder, men de som finnes er orienteringspunkter og identitetsskapende landemerker. Man bør derfor være varsom med å fortette i utsiktslinjen fra
utsiktspunkten. Viktige utsiktspunkter er Nordby kirke og Ramlapinnen.
Figur 13.
14
Verdivurdering
Uaktuelle fortettingsområder
Grønne lunger i bebygde strøk: Som beskrevet i analysedelen har de grønne lungene en viktig funksjon, og vi ønsker derfor ikke å fortette her.
Områder som ligger innenfor 60 meter fra høyspentmaster skal heller ikke bebygges.
Aktuelle fortettingsområder
Sentrum: Som beskrevet i den romlige analysen er det god plass i sentrum, og muligheter for fortetting gjennom transformasjon. Vi ønsker å ta med deler av området øst for jernbanelinja i transformasjonsområdet.
Boligområder: I boliganalysen har vi funnet frem til områder som egner seg til fortetting. Aktuelle områder vi foreslår til fortetting er vist i figur 8.
Næringområder: Industriområdet nord for sentrum og øst for jernbanen består i dag av arealkrevende bygg med relativt få ansatte. En slik type industri trenger ikke være plassert her, og vi mener dette arealet kan disponeres på bedre vis.
Jordsbruksarealer: I oppgaven har vi hatt som mål å ikke bygge ned verdifulle jordbruksarealer. Flere store jordbruksarealer nær sentrum har allerede blitt bygget ned de senere årene, og mange Ås-beboere ønsker ikke ytterligere nedbygging. Jordbruks-arealene er ikke bare verdifulle områder for de som driver dem, de er også vakre landskap som byr på opplevelse til beboerne, og de som ferdes forbi. Her er det en konflikt mellom ønsket om å bygge sentrumsnært, og behovet for å ta vare på jordbruksarealene.
Likevel vurderer vi å ta den nordlige delen av
Dysterjordet og jordet øst for Moer med i vurderingen.
Dette er fordi de begge har en sentrumsnær beliggenhet. Som nevnt i den romlig-estetiske analysen er Dysterjordet klemt inn mellom en skole
og et boligfelt, og fremstår som mer sammensatt sammenlignet med de andre jordene. Det samme kan sies om jordet øst for Moer. Det ligger inneklemt mellom jernbanelinja og et boligfelt.
Skogsområder: alle skogsområdene er gjenstand for vurdering.
I figur 14 er områdene som er markert hvitt gjenstand for enten fortetting, transformasjon eller utbygging. Disse områdene inkluderer sentrum og næringsområdene nære sentrum, samt Dysterjordet, jordet øst for Moer og alle skogsområdene. I tillegg kommer fortetting i boligområder, noe som er vurdert for seg på side 10.
Figur 14
Disse områdene (unntatt fortetting i
boligstrøk) er vurdert for egnethet i forhold til
landskapsbegrensninger og bebyggelseskrav i figur 15.
Egnetheten angis i en skala fra -2 (svært uegnet) til +2 (svært egnet). Det er viktig å merke seg at faktorene ikke har lik vekt, og kan dermed ikke summeres.
Sentral beliggenhet og landskapsestetikk er faktorer som blir høyt priortert. En verdi på -2 her utelukker det aktuelle området for fortetting.
Det er viktig å merke seg at skolekapasiteten vest for toglinjen og innenfor vårt analyseområde nærmer seg full kapasitet. Områdene vest for jernbanen har derfor fått -2 på skolekapasitet. Ut ifra befolkningsprognosene vil kapasiteten ved Brønnerud skole også være
sprengt fra år 2017. I områdene øst for jernbanen er skoledekningen tilstrekkelig.
15
Verdivurdering
Lanskapsbegrensinger Bebyggelseskrav
Landskapestetikk Del av
sammenhengende areal
Natu rarealets form
Korridorfunksjon
Biologisk mangfold Friluftsliv
Kulturlandskap
Forminner/SEFRAK
Sentral beliggenhet Solforhold
Nærhet til vei
Kollektivforbindelse Nærhet til friareal
Nærhet til skole *
1. Sentrum 2 0 0 0 0 0 0 -1 2 1 2 2 2 -2
2. Åsmåsan og Ramlapinnen -1 -2 -2 0 0 -2 -1 -2 2 -1 1 -1 2 -2
3. Våtmark i Åsmåsan 1 -2 -1 -2 -2 -1 0 0 2 2 2 2 2 -2
4. Skog nord for våtmarken i Åsmåsan -1 -1 1 -1 -1 -1 0 0 2 -1 1 1 2 -2
5. Askjumskogen 1 0 -1 0 0 -2 0 0 -2 2 1 1 1 1
6. Skog vest for Nyborg -1 0 0 -1 0 0 0 0 1 -1 1 1 2 2
7. Skogsområdet sør for Rustadmåsan 1 -1 -1 0 0 0 0 0 -2 -1 2 2 2 2
8. Skogsområdet øst for nordre Eldor -1 -2 -2 0 0 -2 0 0 -1 2 1 1 2 2
9. Skogsområdet øst for Dyster -2 0 0 0 0 0 -1 -1 2 2 2 2 2 2
10. Skogsområdet øst for Solli -1 -1 -1 0 0 -1 0 0 -2 2 1 2 2 1
11. Skogsområdet vest for Søndre Moer -2 -1 0 0 -1 -2 -1 -1 -1 2 -1 -2 2 -2
12. Skog øst for Herumhagen -2 -1 0 -1 0 0 -1 0 -2 2 -2 -2 2 -2
13. Skogsområdet vest for Sørås 0 0 1 0 0 0 -1 0 -2 1 -1 -1 -1 -2
14. Nordre del av Dysterjordet 1 0 1 0 0 0 -2 0 2 1 2 2 -1 2
15. Jordbruksområdet øst for Moer 1 0 1 0 0 0 0 0 1 -2 2 1 1 -2
Oppsummering av Fase I
Sentrum vest for jernbanelinjen skal fortettes gjennom transformasjon.
Sentrum øst for jernbanelinjen har også potensiale for fortetting. Sentrumsområdet vil derfor utvides i forhold til dagens situasjon.
Næringsområdet nord for sentrum øst er egnet for transformasjon til boligområde.
Den nordlige delen av Dysterjordet skal utbygges.
Vi har sagt at vi ønsker å skåne jordbruksarealer fra utbygging, men den sentrumsnære beliggenheten veier tungt. Videre anser vi at denne delen av Dysterjordet
ikke har de samme landskapskvalitetene som de øvrige jordene.
Åsmåsan er nok også et kontroversielt valg for utbygging. Igjen er det beliggenheten som ble avgjørende i valget. Åmsåsan er idag et mye brukt turområde, så det vil være nødvendig å stryke andre friarealer. Det vil være viktig å sørge for at det fortsatt skal finnes grøntområder i Åsmåsan.
Jordet øst for Moer er i dag regulert til bolig- og næringsformål, men vi mener at dette området ikke er egnet til utbygging av boliger. Området ligger i en østvendt skråning med dårlige solforhold.
I tillegg ligger store deler av dette område i et
dalsøkk, noe som innebærer at kaldluft blir liggende, oppvarmingskostnadene blir høye. Slike områder har ofte dårlig luftkvalitet på grunn lite sirkulasjon.
Kontroversielle valg vil være å omdisponere deler av Åsmåsan og Dysterjordet. Når vi nå likevel anser utbygging som ønskelig her, er det fordi kommunen har som mål å redusere transportbehovet og konsentrere utbyggingen. Å legge nye boliger i ytterkanten av områdeavgrensningen vl ikke bidra til en reduksjon i bilbruk. En konsentrert utbygging rundt sentrum vil også ha positive ringvirkninger, da det vil gjøre sentrum mer levende og dynamisk.
16 Figur 15.
Verdivurdering
Figur 16.
Figur 16 illustrerer konklusjonen fra analysearbeidet, og er et utgangspunkt til vårt arbeid i fase II.
17
18
Innledning fase II
I Fase I fant vi frem til de områdene vi mener er mest egnet til foretting. I Fase II skal vi se på hvordan fortetting bør gjennomføres. Fortettingsstategien som velges vil ha store konsekvenser for hva slags sted Ås vil bli i fremtiden, og hvor attraktivt det blir.
Vi tror at med god planlegging, og gjennomføring av enkelte dristige grep, vil grunnlaget være lagt for å skape et vakkert og trivelig sted med et livlig bomiljø og nyetableringer av næringsvirksomhet og kunnskapsbedrifter.
I denne fasen skal vi se nærmere på de områdene som ble valgt ut til fortetting/transformsjon i forrige fase.
Målsetningen for Fase II er å finne frem til boligtyper, arealbruk og utforming av arealer i de utvalgte områdene med sikte på å skaffe boliger til 6000 nye innbyggere, samtidig som man ivaretar stedets identitet.
Konsept
Identitet er viktig for innbyggerne . Det skal gjøres plass til 6000 nye innbyggere, og derfor uungåelig å endre utseendet til Ås. Det landlige preget til Ås i sammenheng med den lave tettheten. Utfordringen er å øke tettheten, samtidig som man ivaretar identiteten.
Konseptet er ”Den landlige byen”. Dette innebærer at vi ønsker å ivareta de landlige kvalitetene til Ås, samtidig som fortettingen skaper et mer levende sentrum.
Delmål
I tillegg til hovedmålet, har forslaget flere delmål:
Skape et livlig bomiljø
Forslaget er å tilrettelegge for et bredt tilbud av butikker, kulturtilbud, samt skape møteplasser for folk.
Skape et bærekraftig tettsted
Ås skal fortettes slik at det å gå, sykle eller ta toget blir de foretrukne fremkomstmidlene. Det skal også tilrettelegges for at flere Ås-boere enn idag velger å ta toget.
Skape et attraktivt sted for næringsvirksomhet
Fortetting i sentrum vil øke kundegrunnlaget og gjøre det mer attraktivt å etablere næringsvirksomhet i Ås.
Hvordan skape et levende sentrum?
Fjerne barrerier i sentrum
Drøbaksveien snor seg gjennom sentrum og danner en barriere for sentrumsutviking østover. Vi foreslår å legge Drøbaksveien i tunnel under sentrum.
Foruten å skape bedre kontakt mellom øst og vest, vil biltrafikken i sentrum reduseres og det vil bli tryggere for myke trafikanter. Toglinjen er enda en barriere, og undergangen er ikke tiltalende. Vi vil foreslå å gjøre undergangen bredere og lyssette den på en effektfull måte.
Funksjonsblanding i hovedgater
Funksjonsblanding og samlokalisering av boliger, næring/handel, kulturtilbud, arbeidsplasser og gode møteplasser vil bidra til et variert bomiljø, og til redusert transportbehov.
Variert botilbud
På hvert område skal det tilbys boliger som varierer i standard og størrelse. Mennesker i ulike livsfaser har forskjellige behov, og det må skaffes boliger som passer for den enkelte. Disse boligtypene skal blandes på hvert sted. Dette vil bidra til et mer mangfoldig og levende tettsted.
Hvordan ivareta det landlige preget?
Følge en bygningsnorm
Det skal følges en bygningsnorm, som har til hensikt å sørge for at byggene ikke bygges høyere en fire etasjer, og at tettheten ikke blir for høy.
Avsette områder til friarealer
I hvert område skal det avsettes arealer som skal tjene som grønne lunger til bebyggelsen rundt.
Dysterjordet ligger et godt stykke unna både større skogsrealer og grønne lunger (se figur 5.), så her vil det være behov for friarealer.
Industriområdet mangler også nærhet til grønne lunger, men grenser til Askjumskogen.
Åsmåsan er et sentrumsnært skogsområde som mange anser som et viktig fellesgode. Utbygging her vil derfor være kontroversielt. Når det nå er valgt utbygging her, vil det være ekstra viktig å beholde deler av Åsmåsan som grønne lunger i bebyggelsen.
I sentrum er det tenkt kvartalsbebyggelse med fellesarealer, og vi ønsker også flere torg som kan fungere både som bindeledd mellom ”bydelene” og som møteplasser.
Parkering under bygg
Parkering skal i sin helhet bort fra gatene og inn under bygg. Der utearealer er på lokk over parkeringplasser, blir vegetasjonen sparsom og lite variert fordi
jorddybden ikke er dyp nok. Uteområdene blir gjerne veldig åpne, og beboerne som oppholder seg der kan komme til å føle seg beglodd av andre. Resultatet blir da uterom som blir lite brukt.
19
Hvem skal det bygges for?
Folloprognosen (2010, Rambøll) definerer fire forskjellige flyttegenerasjoner. Alle disse gruppene vil være representert blant innflyttere til Ås. Disse gruppene vil bestå av
Førstegangsetablerere, primært studenter.
Annengangsetablerere, for eksempel unge familier som av ulike årsaker vil flytte ut av Oslo.
Tredjegangsetablerere, som gjerne er etablerte familier.
Fjerdegangsetablerere, gjerne litt eldre enslige eller par som vil ut av eneboligen.
Hva slags boliger som skal bygges må reflektere hvem som skal flytte til Ås. Forskjellige grupper vil ha forskjellig behov i en bolig.
Vi tror det vil hovedsakelig være behov for:
1) Mindre, rimelige leiligheter, gjerne ikke den beste beliggenheten. Målgruppe: først og fremst studenter, og unge enslige. Mange studenter ved UMB vil ønske å bo sentrumsnært. Dette vil også være ønskelig sett fra kommunens side, da flere studenter i sentrum vil gi sentrum et nytt giv. Flere studenter vil også komme når Vetrinærhøyskolen, med sine rundt 500 studenter, samlokaliseres med UMB. Gjennomsnittlig personer pr. bolig: 1,4.
2) Noe større leiligheter med utgang til fellesareal, rekkehus og flermannsboliger. Målgruppe: familier med små barn. Gjennomsnittlig personer pr. bolig: 3,0.
3) Leiligheter med god beliggenhet og høy standard. Målgruppe: personer som ønsker å flytte ut av eneboligen, gjerne for å få noe mer lettstelt. .
Gjennomsnittlig personer pr. bolig: 1,4.
Det forutsettes altså ikke bygging av typiske boliger til tredjegangsetablerere. Denne gruppen består gjerne av mennesker som vil flytte ut av rekkehuset og inn i en større enebolig. Da det ikke bygges for denne gruppen, beror det på to forhold:
1) Det finnes mange eneboliger i Ås fra før, og med bygging av leiligheter til fjerdegangsetablerere regner vi med at mange eneboliger blir frigjort.
2) Denne gruppen innflyttere er sannsynligvis nokså liten (selv om det sannsynligvis vil være noen av Vetrinærhøyskolens 450 ansatte som vil flytte til Ås).
Å beregne nøyaktig arealstørrelse til vårt formål er vanskelig. Det avhenger av mange faktorer, som type boliger, behov for nye veier og friarealer. Dette har vi valgt å se bort i fra i denne delen av oppgaven. I denne omgang ser vi derfor kun på hele områder som egner seg for fortetting.
Fordeling av boligtyper
Ås kommune vil legge til rette for en forventet boligvekst på i gjennomsnitt 2 % pr år frem til 2023.
75 % av denne veksten skal kanaliseres til Ås tettsted.
Ås regner med at det vil være behov for 2150 nye boliger innen 2023.
20
Arbeidsområder
Åsmåsan
Sentrum
Undergang
Industriområdet
Boligområdet nordøst for togstasjonen
Dysterjordet
Åsgård skole
Ås vgs.
Ås u.skole
Figur 17
21
Arbeidsområder
Dagens sentrumsområde:
Ås sentrum er ganske spredt. Næringstilbudet strekker seg over et lengre, smalt område, og parkeringsplasser opptar mye plass. Parkområdet rundt rådhuset og kulturskolen blir lite brukt, som annet enn ferdselsåre.
Områdene vi ønsker å transformere er markert mørk blå.
Barrierer:
Jernbanelinjen skjærer rett gjennom Ås tettsted og deler det i to. I dag er sentrum og tyngden av næringsvirksomhet lokalisert vest for jernbanelinjen, men det finnes også noe næring på østsiden.
Boligområde nordøst for togstasjonen:
Her finnes det noe næring, men pga barrierene over til sentrum blir det liggende litt alene. Det er et boligområde med villaer som ligger helt inntil Drøbaksveien. Boligfeltet ligger på en bakketopp og i en skråning. Et område som ligger så nære sentrum bør utnyttes på en bedre måte, og vi ønsker å transformere områdene markert mørk grønn.
Dysterjordet:
Dysterjordet strekker seg helt inn mot Ås sentrum og jernbanelinjen. Det har et areal på 488daa, hvor en mindre del på 97daa er inneklemt mellom Ås videregående skole, Drøbaksveien og et boligområde. Dette området av jordet ligger veldig sentralt i Ås, og vi ønsker å bygge det ut til et boligområde. Resten av jordet vil fortsatt ha et stort areal og ligge sentrumsnært.
Industriområdet:
Industriområdet ligger 500m fra togstasjonen, og opptar et areal på 85daa. Det er et flatt område som ligger mellom jernbanelinja og et boligområde. Området er sentralt, og burde benyttes deretter. Vi ønsker å flytte industrien og bygge boliger på dette området.
Åsmåsan:
Åsmåsan er et sentrumsnært turterreng. Det er et flatt område og ligger helt inntil et boligområde som preges av villaer og mindre boligblokker. Vi ønsker å bygge ut deler av dette område, og få en bebyggelse nært knyttet både til sentrum og til skogsområder.
Drøbaksveien går tvers gjennom disse to områdene, og skaper sammen med jernbanelinjen to barrierer.
Det er vanskelig å se noen forbindelser mellom disse næringsområdene. En undergang og et fotgjengerfelt benyttes av myke trafikanter for å bevege seg frem og tilbake.
Figur 18.
Figur 19.
Figur 20.
Figur 21.
Figur 22.
Figur 23.
22
Barrierer
Som nevnt tidligere skjærer jernbanelinjen rett gjennom Ås tettsted og deler det i to. En undergang gjør det mulig å bevege seg som myk trafikant fra den ene til den andre siden. Men dagens undergang er ikke veldig attraktiv å ferdes i (figur 17), og kan oppleves mørk og skummel på kvelds- og natterstid. Det er heller ikke noe godt overblikk fra den ene til den andre siden. Jernbanen ligger der som en barriere både fysisk og mentalt.
Vi ønsker å skape en bedre sammenheng mellom områdene på hver side av jernbanelinjen. Det er viktig at man har øyekontakt fra den ene til den andre siden, så man aner hva man er på vei til. F.eks bygninger som rager litt høyere og viser størrelsen på rommene på andre siden. Selve dekket i undergangen er også viktig.
At det er samme dekket her som i gatene som leder til undergangen skaper en helhet. Og trekker omgivelsene inn i undergangen, og omvendt.
Utsmykking av undergangen er viktig for at det skal bli et godt og trygt rom å ferdes i. Vi ønsker å bygge den ut og skape et bredere rom, som blir triveligere å bevege seg i. Figurene 24 og 25 viser en undergang i Sandnes som Snøhetta har jobbet med. Dette er et eksempel på en god størrelse på en undergang. Man kan gå mange personer i bredden, og likevel ikke dominere hele rommet.
Vi vil også jobbe med lys og lyd i rommet. Dette har de gjort på T-bane stasjonen Nydalen i Oslo (Figur 26 og 27), noe som er blitt svært vellykket. Der har de montert lysrør og høytalere som påvirkes av sensorer som reagerer når folk ferdes. Snøhetta arbeider også med lys i undergangen i Sandnes. Lyset og lyden i undergangen på Ås kan f.eks være knyttet til de ulike årstidenen, og variere i takt med disse.
Figur 24.
Figur 26.
Figur 25.
Figur 27.
Undergang i Sandnes
“The Tunnel of Light” Nydalen T-bane stasjon “The Tunnel of Light” Nydalen T-bane stasjon Undergang i Sandnes
23
Planforslag sentrum vest
Hele sentrum vest er et transformasjonsområde.
Tettheten skal være størst her, og i tråd med
bygningsnormen. Bygningene skal ha maksimum fire etasjer. Gjennom bygningsnormen skal det sikres gode utearealer. Romslige uterom er viktig for å sikre at alle boligene får gode nok solforhold, og også for å unngå trange og skyggefulle gater for gående.
I tillegg til den nordlige delen av sentrum, skal også Skoleveien og området litt sør for Skoleveien fortettes.
Det er naturlig at også denne delen av byen utvikles i tråd med ønsket om flere mennesker i sentrum.
Skoleveien er tenkt utviklet til en sentral handlegatene i Ås. Dermed vil sentrum vest utvikles til en ”U” form fra dagens ”L” form rundt rådhuset. Med sentrale handlegater på begge sider av parken bak Rådhuset, vil parken fungere som et bindeledd mellom de ulike delene av tettstedet, og bør ha potensiale til å bli en godt brukt møteplass.
I sentrum skal det utelukkende bygges leiligheter.
Langs hovedgatene i sentrum vil det dog være en funksjonsblanding, med næringslokaler i første etasje.
På Rådhusplassen føres bygningene ca 15 meter frem.
Rommet mellom bygningene på den ene siden, og Rådhuset på den andre, vil med sine 25 meter fortsatt være romslig. Parkeringsplasser skal vike til fordel for et bredt fortau, med plass til uteservering. En smal enveiskjørt vei (med mulighet for stans) kan bestå, men kan omgjøres til gågate i fremtiden dersom behovet tilsier det.
I forlengelsen av Rådhusplassen er plassen mellom gamle Ås Landhandleri og huset til skulptør Tandberg gjort om til et torg, som innlemmer skulptursamlingen til kunstneren. Ås Landhandleri, som i dag står tomt, skal igjen tas i bruk. Servering, eventuelt kulturtilbud, vil passe godt her.
Figur 28.
Figur 29.
Figur 30.
Figur 31.
14m 40m 14m
11m 11m
A B
A
B
24
Planforslag sentrum vest
Torget vil være et sentralt møtested, med sin beligghet langs handlegaten/miljøgaten og sin nære forbindelse til sentrum øst.
Et parkeringshus er tenkt oppført på den gamle parkeringplassen foran Coop Mega. Folk som bor usentralt i Ås, velger ofte å pendle med bil til jobb, fremfor å reise kollektivt. Et parkeringshus nær togstasjonen er et virkemiddel for å få disse menneskene til å velge å reise kollektivt fra Ås stasjon.
Det vil også få flere i mennesker innom Ås tettsted i løpet av døgnet, slik at flere mennesker velger å gjøre sine ærender her fremfor andre steder.
Drøbaksveien er lagt i tunnel nord for sentrum vest.
Dette vil frigjøre et større areal, som er vi tenker brukt som en lekeplass for store barn og ungdom. Behovene til større barn og ungdom må også ivaretas, da deres lek er krever mer areal enn det et vanlig gårdrom kan tilby. Her vil det være plass til arealkrevende aktiviteter som for eksempel ballspill og skating.
Figur 32.
25
Figur 36.
Planforslag sentrum øst
Området øst for jernbanen er i dag preget av de arealkrevende og private boligformene villa, enebolig og rekkehus. Rema 1000 m/parkeringsplass og
Drøbakveien oppmunter til bilbruk og er en bidragsyter til å gjøre sentrum til et innesluttet, offentlig rom.
I arbeidet rundt et fortettet sentrum ønsker vi å transformere området øst for jernbanen. Målet for området er at det skal bli et tett og levende sentrum med lite biltrafikk og med god tilgjengelighet til butikker, kafeer, restauranter, arbeidsplasser, parker og kulturtilbud for beboerne og andre. Om man ønsker å unngå spøkelsesbyer er det nødvendig å blande disse funksjonene slik at mennesker er tilstede i byrommet til flere tider av døgnet. I dette arbedet vil vi først og fremst rydde areal ved å fjerne en del av områdets bygninger. Hvor det eksisterer flatt landskap ønsker vi å plassere blokker og kvartalbebyggelse med leiligheter. Eneboliger og villaer i høyden vil vi bevare i samsvar med at vi ønsker å bevare stedets landlige karakter. Tettbebyggelse av blokker i høyden skaper lukkede rom og vil blokkere for lys samtidig som det bygger ned naturlige kurver i landskapet. Det er også ønskelig at blokkbebyggelsen i sentrum er av variert karakter: ulik form, størrelse, farge. slik at man unngår monotone byrom. Vi ser imidliertid for oss at hushøyden ikke skal overstige fire etasjer. Første etasje i de mest sentrale bygg vil være regulert til næring, de øvre etasjene vil være regulert til bolig.
Ved å legge Drøbaksveien i tunnel får vi et roligere område mellom boligområde og Ås vgs, hvor vi ønsker å legge et torg/parkanlegg. Vi ser for oss at dette, i tillegg til de åpne rommene, vil virke innkluderende overfor elever fra Ås v.g.s.
Grønne områder vil befinne seg for det meste som felles arealer inne i åpne kvartaler. Det vil ikke eksistere private hager i sentrum.
12m 15m 12m
11m
11m
A B
A
B
Figur 33.
Figur 34.
Figur 35.
26
Planforslag Dysterjordet
Areal: 97 daa
Utbyggingen av Dysterjordet (den inneklemte delen mellom boligfeltet og Ås vidergående) skjer på grunnlag av analysen. Jordet er sentrumsnært, noe som er viktig ved fortetting, med hensyn til bruk av kollektivtransport istedenfor bil og avstand til fasiliteter. Ås tettsted vil heller ikke miste sin landlige karakter ved utbygging av jordet, da det fortsatt vil være mange sentrumsnære jorder.
Områdeavgrensningen er satt til den inneklemte delen av Dysterjordet, fra den nåværende eiendomsgrensen lengst nord i boligfeltet og vestover mot skolen. I bakkant vil det være igjen ett stort jorde, uten noen brudd.
I den nordlige delen av jordet er det satt opp 3 og 4 etasjes boliger med leiligheter. I bakkant er det mulighet for rekkehus i skråningen og leilighetskompleks i forkant. Ved å dra
leilighetskompleksene sørover langs videregående skapes det her en slags bygate, hvor det kan være noe næring i første etasje, for å utvide og binde dette sammen med sentrum.
Vi har plassert rekkehusene i skråningene, noe som er attraktivt med tanke på solforhold, utsikt og ikke minst det å ikke føle seg inneklemt mellom mange boliger.
En eventuell planering av området mellom leilighetene og rekkehusene vil gjøre det mulig å lage ett fint grøntområde for boligene.
20m 25m
11m 11m
A 45m B
B
A
Figur 37.
Figur 38.
Figur 39.
Figur 40.
27
Planforslag industriområdet
Areal: 85 daa
Industriområdet transformeres til boligområde. Siden det ikke finnes et betydelig antall arbeidsplasser i dette området ser vi mulighetene for å flytte industrien til et annet sted.
Områdeavgrensningen er satt til industrien og noen eneboliger som lå klistret til den ene siden av området, dette gjorde vi for å skape ett mest mulig sammenhengende og helhetlig område.
I dette området foreslår vi leilighetskompleks med 3 og 4 etasjer fordi det er ett sentrumsnært område og ved hjelp av disse bygningstypene utvider vi sentrum slik at det får et større bypreg over seg.
Estetisk sett vil det her se bedre ut med
leilighetskompleks enn det gjør med industri. Disse bygningene vil ikke skjerme for de andre boligene i området da de ligger nede på ett flatt parti, og den nåværende bebyggelsen heller oppover derifra.
Plantegningen og den aksonometriske tegningen er kun eksempler på hvordan en eventuell bebyggelse her kan se ut. Det er ikke tatt hensyn til arkitektoniske uttrykk i den aksonometriske tegningen, den er med bare for å vise romfølelsen.
10m 40m 10m
11m
11m
Figur 41.
Figur 42.
Figur 43.
Figur 44.
A B
A
B
28
Planforslag Åsmåsan
Areal: 220 daa
Området i Åsmåsan brukes til utbygging av boliger da dette er et sentrumsnært område, noe vi har prioritert høyt. I dette området foreslår vi bygging av 3 og 4 etasjes leilighetskompleks med store grøntarealer nordover langs toglinjen, her vil det trenges ett godt dekke av vegetasjon og støyskjerming mellom boligene og toglinjen. Vi ønsker å plassere leilighetskompleksene langs toglinjen for å binde det sammen med sentrum. To av blokkene i den nåværende bebyggelsen har vi tatt med i området, da disse
blokkene hadde store tomter med meget dårlig utnyttet plass.
Nord for boligfeltet vil det være fine muligheter for rekkehus og flermannsboliger, noe som kommunen ønsker å bygge mer av. Rekkehusene blir plassert der fordi det allerede finnes flere rekkehus i nærheten, og vi vil derfor skape ett helhetlig område. Det store grøntarealet i forbindelse med rekkehusene plasseres nærme det nåværende boligfeltet for å skape en grønn lunge for de som allerede bor der, da disse mister skogen som nærmeste nabo.
Firemannsboligene er plassert lengst vest i Åsmåsan, for å lage en mykere avgresning til Ramlapinnen, for å skape variasjon i bebyggelsen og fordi området er lengst fra sentrum. Det mest arealnyttige og lønnsomme hadde vært å satt opp leilighetskompleks over hele området, men for å bygge boliger til forskjellige målgrupper må bygningstypene varieres.
Avgrensningen vår har vi gjort for å bevare litt skog i bakkant av bebyggelsen, istedenfor å ta hele skogsområdet har vi bare kuttet det rett av.
10m 20m 10m 22,5m 10m
11m 11m8,5m
Figur 45.
Figur 46.
Figur 47.
Figur 48.
A B
A
B
29
Planforslag
I oppgaven om å utvikle og fortette Ås tettsted arbeidet vi i analysedelen med å kartlegge områder innenfor en radius på to kilometer fra sentrum. Vi regner imidlertid sentrumsnærhet som den viktigste kvaliteten i ønsket om å skape et mer levende og bærekraftig tettsted.
Dermed endte vi opp med å fortette, transformere og utbygge områder i og nært sentrum. Disse områdene er, industriområdet, sentrum, deler av Åsmåsan og den nordre delen av Dysterjordet.
Valget om å utbygge Åsmåsan og den nordre delen av Dysterjordet vil sannsynligvis være kontroversielle.
Men dersom Ås kommune mener alvor med ønsket om å gjøre Ås både mer miljøvennlig, samt mer attraktiv for nye innbyggere og næringsvirksomhet, bør de sentrumsnære områdene utbygges. Alternativet, utbygging i ytterkanten av områdeavgrensningen, vil føre til mer bilbruk og i større grad et tomt sentrum.
Argumenter for nedbygging av Dyster nord er at det ligger inneklemt mellom bebyggelse, Drøbakksveien og Ås videregående. Det mangler de landskapsestetiske verdiene som de andre jordene har. Dessuten mener vi at en gradvis nedbygging av jorder ikke er ideelt da landskapet gradvis mister sin estetiske og funksjonelle verdi.Ved å nedbygge hele Dyster nord og store deler av Åsmåsan, vil det skaffes nok boliger i sentrum til at man kan verne de andre skogs- og jordbruksområdene.
Det har vært førende for hele vårt arbeid at Ås sitt landlige særpreg skal bevares og fremheves. De grep vi har gjort i oppgaven har vi konsekvent gjort med tanke på dette. Vi har konsentrert oss om å bevare romlighet og grønne arealer hvor vi har bygget ned naturområder.
I tillegg har vi óg skapt mer utadvendte og offentlige rom hvor vi har transfomert og fortettet.
Figur 49.
30
Litteraturliste
Akershus fylkeskommune. (2005). Kulturlandskap i Follo - registrering og verdivurdering (Høringsrapport 2005). (Elektronisk versjon)
Direktoratet for kulturminneforvaltning. 2010.
Kulturminnesøk. http://www.kulturminnesok.no/
Direktoratet for naturforvaltning. (2003) ”Grønn by...
arealplanlegging og grønnstruktur”, håndbok 23.
Direktoratet for naturforvaltning. (2010)
”Landskapsanalyse. Framgangsmåte for vurdering av landskapskarakter og landskapsverdi”.
Direktoratet for naturforvaltning.(u. å) Naturbase.
http://dnweb12.dirnat.no/nbinnsyn/
Direktoratet for naturforvaltning. (u. å) Naturbase.
http://dnweb12.dirnat.no/nbinnsyn/status/NBdata.asp?
FyNr=0&Komm=0214&Datasett=BN&O verskrift=true&knrSort=true
Finn.no AS. (2010). http://kart.finn.no/
Folloprognosen. (2010) Rambøll.
Guttu, J. & Schmidt, L. (2008) ”Fortett med vett.
Eksempler fra fire norske byer”. Oslo. Husbanken.
Miljøverndepartmentet (1998): ”Fortetting med kvalitet”. Veileder.
Regjeringen. (u. å). Stedsutvikling. http://www.
regjeringen.no/nb/sub/stedsutvikling/annet/emner- stedsutvikling/arealbruk.html?id=535557
Sem & Stenersen Prokom. (u. å) http://www.
folloportalen.no/
Stahlschmidt, P. & Nellemann, V. (2009). ”Metoder til landskabsanalyse - Kortlægning af stedets
karakter og potentiale”. Fredriksberg. Forlaget Grønt Miljø.
Statskog. (u. å). Turplanlegger. http://www.godtur.no/
godtur/forside.aspx?gui=1&lang=2
Ås kommune. Utkast til kommuneplan 2011 – 2023.
samfunnsdels og arealdel.
Ås kommune. (u. å) http://www.as.kommune.no/
Bilder:
Asker sentrum. (Bilde). (u. å) http://www.neonreklame.
no/index.php?p=7-7-7
Firemannsbolig, Ålesund. (Bilde). (2010). http://
www.finn.no/finn/realestate/homes/viewimagewide?fin nkode=25181002
Guttu, J. & Schmidt, L. (2008.) ”Fortett med vett. Ek- sempler fra fire norske byer”.
Blokkbebyggelse, Lundekroken. (2010). http://
opsalgabrielsen.no/
Nydalen undergrunnstasjon. (Bilde). (2007). http://
no.wikipedia.org/wiki/Fil:Tunneloflight.jpg Nydalen undergrunnstasjon. (Bilde). (2008). http://
no.wikipedia.org/wiki/Fil:Tunnel_of_Light.JPG Rekkehus, Ålesund. (Bilde). (2010). http://www.
finn.no/finn/realestate/newbuildings/viewimagewide?re ference=2010/10/14/6/24 4/462/96_460644457.
jpg&finnkode=24446296
Undergang, Sandnes. (Bilde). (2007). http://www.af-
tenbladet.no/lokalt/article517685.ece
Undergang, Sandnes. (Bilde). (2008). http://www.aften- bladet.no/lokalt/sandnes/article670131.ece
