Utfordringer med
planbestemmelser
Hvorfor dette temaet?
• Berører alle i salen
– kommunen utvikler planer
– kommunen behandler innsendte planer
– kommunen tolker foreliggende planer gjennom byggesøknader i samsvar eller i strid med planer
– Fylkesmannen og Fylkeskommunen er høringsinstanser – Fylkesmannen som klageinstans for reguleringsplanvedtak
• Berører private, næringslivet, eiendomsutviklere osv…
• Mange kokker lager vel ofte mer søl… eller?
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 2
Utgangspunktet – fortetting gjennom plan
Hvilke utfordringer?
• Bestemmelser som er i strid med loven
• Misvisende eller motstridene bestemmelser
• Uklare bestemmelser
– Skjønnspregede bestemmelser
– Tvetydige/flertydige bestemmelser
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 4
Ulike veier til
gjennomføringen av et prosjekt – hvor mange lag planer trenger man?
Flere muligheter for å feile…?
…eller flere muligheter for å sikre rettsikkerhet,
medvirkning og
forutsigbarhet?
Ulovlige bestemmelser
• Kommuneplanens arealdel - begrensningene?
– Hva kan det gis bestemmelser om – pbl. §§ 11-9, 11-10 og 11-11 – Alle andre bestemmelser er ugyldige!
– Forholdet til retningslinjer
• Reguleringsplaner
– Hva kan det gis bestemmelser om – pbl. § 12-7 – «I nødvendig utstrekning»
– bestemmelser til «arealformål og hensynssoner»
– I realiteten vid adgang til regulering – man husk nødvendighet!
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 6
Reguleringsplanbestemmelser
• Plan- og bygningslovens reguleringsadgang i kapittel 12 legger føringer for utforming av bestemmelser og retter seg i hovedsak mot:
– Hvilke arealbruksfunksjoner som tillates.
– Hvor det kan gjennomføres bygge- og anleggsarbeider.
– Hvilket omfang bygge- og anleggsarbeider skal ha.
– Hvordan bygge- og anleggsarbeider skal utføres.
– Vilkår som må oppfylles av utbygger for å innrette seg reguleringen.
– Krav til byggetiltakene.
– Krav til bruken av arealene.
– Forbud mot former for bruk.
– Nærmere begrensninger for utbyggingen.
Misvisende eller motstridene bestemmelser – 1/3
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 8
• Kartet og bestemmelsene samsvarer ikke
– Har det ene forrang?
– tolke inn samsvar?
• bruk av retningslinjer?
• bruk av kommunale prinsippvedtak?
• tolke fortløpende i byggesaker – konsistent praktisering
– endre planen
– mindre endring av reguleringsplan
Misvisende eller motstridene bestemmelser 2/3
• Intern motstrid i planbestemmelsene
– konkret tolkning – hva er ment?
– kommunen er nærmest til å tolke egen plan
• konsekvens av feilen – hvem går feilen ut over?
• ugyldige bestemmelser?
– mindre planendring
Misvisende eller motstridene bestemmelser 3/3
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 10
• I strid med andre planer
– er motstrid regulert?
– gjelder alltid nyeste plan?
– i strid med overordnet plan
– i strid med underordnet plan
Uklare bestemmelser
• Tvetydige/flertydige bestemmelser
• Skjønnsmessige
bestemmelser
Uklare bestemmelser - eks
• Hva er et «naust i
tradisjonell byggjestil»?
– Hvor stort arealmessig?
– Hvor høyt kan det være?
– Hvilke estetiske verdier skal vektlegges?
– Hva kan det brukes til?
– Innredning?
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 12
Uklare bestemmelser – eks forts
• I kommuneplanen:
– Plankrav og unntak fra plankravet
– Er bestemmelsen leselig og forståelig?
– Unntak fra unntaket?
Et eksempel
• Spørsmålet – er det plankrav ved etablering av nye
båtplasser?
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 14
Kommuneplanen – plankrav?
Byggeområder:
2.1. Områder for boliger med tilhørende anlegg, næringsformål, småbåthavner m.m.
(…)
I områder avsatt til byggeområder (eksisterende og planlagte) kan arbeid og tiltak som nevnt i lovens §§ 84, 86 og 93, ikke finne sted før området inngår i regulerings- eller bebyggelsesplan (jfr. PBLs §20-4, annet ledd, pkt. a.).
Mindre endringer, utfyllende bebyggelse/fortetning innen eksisterende byggeområder hvor det ligger husklynger med minimum 3 bolighus og avstand mellom hovedhus er maks 50 meter, kan tillates med inntil 2 boliger uten plan dersom dette utfra en helhetlig vurdering ikke fører til
– vesentlig endret eller utvidet aktivitet
– berører arealer som benyttes av barn og unge – åpenbart hindrer fremtidig regulering
– avviker fra eksisterende bygningsmiljø, terreng og landskap
Fradeling og bebyggelse av tomt mindre enn 600 kvm tillates ikke.
Unntatt fra dette er boligeiendommer innenfor ”strandsonen”, samt byggeområdene nærmere sjøen enn 100 meter, I disse områdene er ny utfyllende bebyggelse/fortetting ikke tillatt.
Kommuneplanens plankrav forts.
• Utgangspunktet = plankrav
• Unntaket omtaler først og fremst bebyggelse
– fortolke inn småbåthavner - overskriften?
– Hvis ja – hvordan skal man da forstå kriteriene
• vesentlig endret eller utvidet aktivitet
• berører arealer som benyttes av barn og unge
• åpenbart hindrer fremtidig regulering
• avviker fra eksisterende bygningsmiljø, terreng og landskap
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 16
Kommuneplanens plankrav forts.
• Unntak fra unntaket?
– «Unntatt fra dette er boligeiendommer innenfor
”strandsonen”, samt byggeområdene nærmere sjøen enn 100 meter, I disse områdene er ny utfyllende bebyggelse/fortetting ikke tillatt.»
• Ytterligere vanskelig: generelt forbud i mot
etablering av nye brygger
Uklare bestemmelser – eks forts
• Konkret tolkning i tingretten sak 13- 171152TVI-RING – 14.04.2014
• Er bestemmelsen for uklar, kan dette medføre at plankrav ikke utløses, se SOM sak
2012/1175.
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 18
Uklare bestemmelser – eks forts
• Har kommunene egne eksempler
– tolkningsutfordringer?
• Enda viktigere – har dere noen forslag til løsninger?
• Er ikke klare planbestemmelser en forenkling?
Løse/hindre motstrid
• Tydelig og klar ordbruk
– Bruke «skal» form fremfor
«bør» eller «kan» form i bestemmelser
• Retningslinjer
• Planer er ferskvare – oppdaterte planer!!
• Samarbeid mellom dem som lager planen og dem som
skal bruke dem?
17.09.2014 Seniorrådgiver Bjørn Vegar Norvang 20
