Com a liberação para construção do empreendimento pelo Poder Público, em 2001, foi constituída uma sociedade civil sem fins lucrativos, denominada Associação de Amigos da Península (ASSAPE), com sede no próprio Bairro Condomínio, cujo objetivo central era assumir as medidas previstas no Termo de Compromisso Ambiental.
Destaca-se no estatuto como principal objetivo social a conservação da qualidade ambiental34 da reentrância conhecida como Saco Grande da Lagoa da Tijuca. O condomínio
assumiu a responsabilidade pelo manejo qualificado da flora e preservação da fauna existente, assim como o enriquecimento e integração dos habitantes com a natureza. Além da responsabilidade ambiental a associação tem poderes de representação dos condôminos junto aos órgãos públicos.
A associação de moradores funciona como uma subprefeitura, no entanto, vale ressaltar que essa associação é uma entidade não governamental, e juntamente com os moradores assume todo o custo de manutenção dos Parques, da Faixa Marginal de Proteção da Lagoa, do Sistema Viário, Segurança Patrimonial e Limpeza Local, cabendo ao
município e às concessionárias de serviço público atender as outras demandas da população.
Observa-se que a associação assumiu diversas obrigações do Poder Público, previstas em seu estatuto social, tais como:
Segurança: vigilância das partes comuns e controle de acesso de veículos;
Limpeza e conservação: dos logradouros, das praças e parques;
Manutenção e operação: das áreas de esportes, lazer, praças e parques;
Regulamentação e controle: do uso das partes comuns.
Para suprir o custo das responsabilidades assumidas, a ASSAPE conta uma receita de aproximadamente R$ 1.117.999,26/mês35 ou R$ 13.415.991,12/ano, proveniente de
contribuições mensais dos condôminos, incorporadoras e anúncios vendidos pela Revista Península entre outros. A título de comparação destaca-se que um apartamento com 80,00m² de área privativa, localizado na Península, contribui junto ao município com R$ 1.226,00/ano, em suma, o metro quadrado de IPTU é equivalente a R$ 15,32. Assim, os 874.596,25m² de ATE permitida para o local, o que seria equivalente a 787.136,62m² de área privativa36, representa uma arrecadação total de R$ 12.058.933,10/ano para o
município.
Diante do exposto, observa-se que a população da Península paga aproximadamente o equivalente a duas cotas anuais de IPTU, sendo uma para o município e outra para a ASSAPE. A arrecadação apontada serve para a associação liquidar as despesas pertinentes ao serviço público, sistema de transporte, serviços de segurança patrimonial, conservação das áreas livres e limpeza da lagoa.
Serviço Público:
As despesas deste item são destinadas aos pagamentos à concessionária de água e esgoto, à concessionária de energia, a material e obra de manutenção desses serviços e manutenção dos pórticos de acesso.
Quando se trata de água e energia merece destaque os valores despendidos, sendo que a ASSAPE assumiu os custos de fornecimento de água e energia (QUADRO 3.3) necessário à manutenção do Bairro Condomínio. No entanto, esse custo, equivalente a 8% da receita da associação, é referente à manutenção de áreas públicas (FIGURA 3.35) tais como: praças, parques e equipamentos esportivos.
Figura 3.35: Quadra de tênis necessitando de reforma. Fonte:Revista Península, 2010.
Observa-se o modo diferenciado para o fornecimento de energia e água no condomínio: a iluminação das praças, parques e equipamentos esportivos ocorrem até as 22h e, em toda a península, há instalações de sanitários e bebedouros. Assim, observa-se que a ASSAPE assumiu o custo que deveria ser do Poder Público.
Quadro 3.3: Custos referentes ao serviço público.
ÁGUA E ESGOTO 40040,31
FORÇA E LUZ 40595,00
MATERIAL / OBRA CIVIL 6958,00
PORTICOS DAS AVENIDAS 3915,49
SUBTOTAL 91508,80
Fonte: ASSAPE, 2011. Elaborada por Menezes, 2012
36 O cálculo executado para chegar a área privativa total da gleba, foi descontado 10% da área inicial, esse critério é utilizado pelo mercado imobiliário quando realizar o primeiro estudo de viabilidade para um empreendimento Fonte: Associação Amigos Península – Balancete Sintético do período 01/08/2011 a 31/08/2011.
Serviços de Segurança Patrimonial:
A ASSAPE organizou um serviço diferenciado de segurança interna do Bairro Condomínio Bairro, que representa 18% da receita mensal (QUADRO 3.4). A empresa contratada é responsável pelo patrulhamento de todas as livres do condomínio e também pelo controle de acesso e saída da população. Este serviço merece destaque, pois transmite maior sensação de segurança a população residente. No entanto, é importante observar que a obrigação de manter o cidadão em segurança é de responsabilidade total do Poder Público.
Quadro 3.4: Custos referentes à segurança patrimonial.
SERVIÇOS DE SEGURANÇA PATRIMONIAL 199816,03
LOCAÇÃO DE RÁDIO NEXTEL 3809,10
SUBTOTAL 203625,13
Fonte: ASSAPE, 2011. Elaborada por Menezes, 2012
Para exemplificar o poder simbólico exercido pela ASSAPE, cita-se as cancelas e guaritas situadas nas duas entradas do condomínio com vigilância 24h(FIGURA 3.36), mantidas por meio de contribuições mensais dos condôminos. Ao tentar entrar com qualquer veículo automotor no Bairro Condomínio o cidadão é abordado e perguntado se é morador. Caso não seja, será indagado para onde está indo. Observa-se que o acesso à Península não é facultado somente aos moradores, pois tratam-se de áreas públicas, que por lei não podem ser privatizadas. Para tanto, os logradouros e as áreas comuns parques, jardins e quadras - são equipamentos de uso público, e direito de qualquer cidadão utilizar.
Figura 3.36: Artifícios utilizados para privatização de áreas públicas. Fonte: Menezes, 2012.
A prática de fechamento de logradouros é permitida a título precário por meio da Lei n.° 1511 de 18 de dezembro de 1989. Esses artifício s privatizam o ambiente público. No entanto, destaca-se na própria legislação a transferência da responsabilidade do Poder Público para os moradores quanto aos itens de segurança e conservação dos logradouros privatizados.
A instalação desses artifícios tem como finalidade constituir um local “seguro e exclusivo”, e conferir “status social” para os moradores, enquanto o transeunte observa-o como um lugar proibido, no entanto, o acesso ao pedestre é assegurado sem abordagens dos seguranças. A questão de segurança é tão levada a sério que o sistema de controle implantado na Península tira uma foto do motorista e do veículo no momento de entrada no condomínio (FIGURA 3.38), a placa do veículo e todas as informações são automaticamente registradas e, na saída, o sistema reproduz na tela dos seguranças todas as informações coletadas no acesso. (REVISTA PENÍNSULA – ANO I, nº 5, p. 14)
Figura 3.37: Sistema de segurança implantado pela ASSAPE. Fonte: Revista Península, 2009.
Sistema de Transporte:
Como não existe no Bairro Condomínio um sistema de transporte organizado pelo Poder Público, a ASSAPE também assumiu essa responsabilidade organizando e contratando empresas para prestar esse serviço. Destaca-se que o custo desse serviço é, em média, 16% da receita total da ASSAPE (QUADRO 3.5).
O sistema de transporte organizado é dividido em terrestre e náutico (FIGURA 3.38). O sistema de transporte rodoviário que atende o bairro é o modelo fretado, no entanto, engloba somente os deslocamentos entre o Condomínio e os principais pontos da Barra da Tijuca, de forma circular.
Figura 3.38: Divulgação do horário da balsa. Fonte: Revista Península, 2011.
O transporte náutico organizado interliga a Península ao Centro Comercial Barra Shopping. Em vista da dificuldade de acessibilidade a ASSAPE iniciou a “implantação de mais um píer, para diversificar ainda mais os acessos. Também será instalado um bicicletário nesse ponto, para incentivar o uso da de bicicleta”. (REVISTA PENÍNSULA – ANO II, nº 17, p. 13)
Quadro 3.5: Custos referentes ao sistema de transporte..
LOCAÇÃO DE EQUIP. DOS ÔNIBUS (LEITOR DE ACESSO) 1687,80
ÔNIBUS CIRCULAR 159545,00
BALSA BARRASHOPPING 22000,00
SUBTOTAL 183232,80
Fonte: ASSAPE, 2011. Elaborada por Menezes, 2012
Segundo a ASSAPE, para utilização desses sistemas de transporte existem cadastrados 6.000 mil funcionários e 5.000 mil moradores de um total de aproximadamente de 12.000 mil moradores e 6.000 mil funcionários. É importante lembrar que o sistema de transporte é 100% financiado pelos moradores do condomínio.
Com o projeto de reestruturação do sistema de transporte do município para receber os Jogos Olímpicos de 2016, foram projetadas duas vias expressas de ônibus BRT: a Transolímpica, um corredor de ônibus expresso com 26 km de extensão e a Transcarioca, que ligará o Terminal Alvorada37, ao Aeroporto Internacional Antônio Carlos Jobim. Além
destas vias, a região da Barra da Tijuca vai ganhar uma estação de Metrô que, apesar de ficar distante da Península, contará com uma linha de ônibus prevista pelo sistema rodoviário implantado pela a ASSAPE.