A primeira etapa das simulações é apresentar, para melhor entendimento, o cálculo completo de uma das opções que será avaliada. As variáveis desta opção estão listadas na Tabela 24 (p. 79).
Tabela 24 – Definição das variáveis utilizadas para cálculo completo de uma simulação Área
(m2)
Número de unidades NU 1
Residentes com grau de dependência I R1 100
Residentes com grau de dependência II R2 80
Residentes com grau de dependência III R3 20
Nível de utilização da capacidade instalada NUCI 70%
Porcentagem de ambientes destinados a
pessoas que dependem de cadeira de rodas PAC 20%
Relação entre área externa e área interna RAEI 0,4
Área do minisshopping AMS 180
Anfiteatro 150 Sim
Número de piscinas 75 NP 1
Número de saunas secas 9 NSS 1
Número de saunas úmidas 9 NSU 1
Número de campos de bocha 96 NCB 1
Número de campos de malha 100 NCM 1
Número de quadras poliesportivas 375 NQP 1
Número de quadras de saibro 275 NQS 1
Área da pista de pedestre APP 500
Área da ciclovia AC 500
Nome da
Variável Valor Descrição
O cálculo levará em consideração que a organização será edificada em uma única unidade, com o objetivo de atender 100 residentes com grau de dependência I, 80 com grau de dependência II e 20 residentes com grau III. Para efeito de cálculo, o nível médio de utilização da capacidade instalada será de 70%.
De acordo com a norma ABNT NBR 9050, no mínimo 10% dos dormitórios devem ser acessíveis a cadeirantes, com outros 10% adaptáveis. Assim, do total das habitações, 20% serão destinadas a pessoas que utilizam cadeira de rodas. A área externa será correspondente a 40% da área interna. Serão construídos 180m2 para um minisshopping e 150 m2 para um anfiteatro, ambos na área interna; na área externa serão construídas uma piscina de 75m2; uma sauna seca e uma úmida, ambas com 9m2; um campo de bocha e um de malha com 96m2 e 100m2, respectivamente. Ainda existirá uma quadra poliesportiva e uma quadra de saibro com 375m2 e 275m2, respectivamente. Estão previstos 500m2 de pista de pedestre e a mesma área para ciclovia; no espaço restante da área externa haverá jardim.
80 O primeiro passo é o cálculo da área interna. Como existe a necessidade de espaço em função do número de funcionários, primeiro calcula-se uma área interna parcial. Pode-se observar no Apêndice 35 (p. 248) que a organização precisa de 5.182,40m2 para atender os residentes, mais um espaço externo de 2.072,96m2.
A partir do número total de residentes e da área parcial interna, calcula-se o número de funcionários. Para esse cálculo o nível de utilização da capacidade instalada é 100%. Um total de 139 colaboradores pode ser observado no Apêndice 36 (p. 248). A partir do número máximo de funcionários calcula-se a área destinada aos mesmos. O Apêndice 37 (p. 249) indica uma área total de 220,3m2, incluindo o alojamento do caseiro com 50m2.
Somando as áreas internas 5.182,40m2 e 220,3m2, dos Apêndices 35 (p. 248) e 37 (p. 249), respectivamente, obtém-se uma área interna total de 5.402,7m2. Multiplicando a soma pela relação área externa e área interna indicada na Tabela 24 (p. 79), 0,4, define-se a área externa de 2.161,08m2. A área total para a organização é de 7.563,78m2. Esses cálculos podem ser observados no Apêndice 38 (p. 249). As áreas externas não ocupadas por piscina, saunas, campos, etc., serão ajardinadas. Nota total serão 222,1m2 de jardins. Os cálculos podem ser observados no Apêndice 39 (p. 249).
Com base nos dados do Anexo 17 (p. 378), adotou-se um custo de R$ 500,00 por metro quadrado na região metropolitana do estado de São Paulo. Com uma área total de 7.563,78m2, o terreno é avaliado em R$ 3.781.890,00. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2008) o Custo Unitário Básico (CUB) por metro quadrado de construção civil, no estado de São Paulo, é de R$ 730,00. Considerando que a área interna soma 5.402,7m2, a construção custará R$ 3.943.971,00. Esses cálculos podem ser observados nas primeiras linhas do Apêndice 40 (p. 250). Ainda no mesmo apêndice estão relacionados os cálculos dos demais investimentos. O investimento total é de R$ 9.526.943,00. Como 200 habitações podem ser vendidas para até 100 proprietários, cada um desembolsaria R$ 95.269,43.
Apesar de 100 habitações serem construídas, raramente todas estarão locadas ao mesmo tempo. Existe, inclusive, a necessidade de uma reserva para proprietários que passarem a residir na organização.
81 Independente do número de pessoas que residirão na organização, as despesas administrativas permanecem inalteradas. Com base nos pressupostos indicados no início do capítulo, as despesas administrativas estão listadas no Apêndice 41 (p. 250).
Em relação aos custos indiretos, os mesmos estão listados no Apêndice 42 (p. 251). Como a construção nesta simulação será feita em uma etapa, os custos relacionados à área interna são integrais. Apesar dos cálculos serem feitos para uma ocupação de 70% das habitações, os custos indiretos relacionados ao número de residentes foram feitos considerando ocupação total.
Os custos diretos estão destacados no Apêndice 43 (p. 252). Os cálculos consideraram o nível de utilização da capacidade instalada de 70%, ou seja, a organização trabalharia com 70% dos seus custos diretos.
Somando as despesas administrativas, custos indiretos, diretos e acrescentando 3% a título de outras despesas e custos, obtém-se um valor mensal de R$ 481.243. Considerando que do total dos 200 residentes, 140 estarão ocupando a organização em função do nível de utilização da capacidade instalada de 70%, a média de custos e despesas por residente será de R$ 3.438. Estes cálculos podem ser observados no Apêndice 44 (p.252).
A locação das habitações gera créditos aos proprietários. Calculando um crédito mensal de 1% em relação ao investimento de R$ 95.269,43 para a aquisição de uma habitação, obtém-se R$ 952,69. Considerando que cada habitação pode ser locada para duas pessoas, esse valor pode ser dividido entre dois residentes, ou seja, R$ 476,35. Somando esse valor aos custos e despesas, por residente, chega-se a uma mensalidade média arredondada de R$ 3.914 (Apêndice 45, p. 252).