A força do mercado financeiro imobiliário, lançando milhares de empreendimentos em todos os cantos do país, atende às demandas de imóveis das classes média e alta. No entanto, o setor para habitação social por meio de subsídio governamental pressupõe complementar a lacuna da população excluída do mercado imobiliário – a classe populacional de menor renda que está fora dos padrões para financiamento do SFI.
Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) (2011, p. 187), o número de unidades financiadas via FGTS e Caderneta de Poupança, principais fontes de recursos do SFH, de 1970 a 2011, financiaram mais de 12,5 milhões de imóveis.
Gráfico 8 – Rendimento real médio mensal (jan/2007 a dez/2012 – R$)
Fonte: Ipeadata, 2014
O gráfico 8 evidencia que houve grande crescimento do rendimento real no período de janeiro de 2007 a outubro de 2012, com um ganho de 55,5% em pouco mais de cinco anos.
Gráfico 9 – Déficit habitacional por faixa de renda
Fonte: ABECIP, 2012.
Dados do IBGE (2010) mostram que 72% da população brasileira vive com até 5 salários mínimos, o que, se confrontado com os dados do gráfico acima, possibilita vermos a dimensão do problema.
Segundo o trabalho de Araújo (2011, p. 359), no México, o “Efeito Tequila”10
de 1994 causou problemas de desvalorização cambial, fazendo que o governo tomasse como medida o aumento a taxa de juros para 48,24% em 1995, ante 14,5% um ano antes, dificultando substancialmente a liberação de crédito habitacional. Seus bancos hipotecários, similares aos dos EUA, e criados na crise de 1994, vieram a substituir o escasso mercado de crédito e obtiveram como meta a padronização dos contratos imobiliários com os créditos originados, fato que o Brasil tenta estabilizar até hoje.
10 O Efeito Tequila foi uma crise econômica que o México enfrentou a partir de dezembro de 2004,
com a tentativa fracassada do governo em desvalorizar a moeda para aumentar as exportações. O efeito foi uma alta na inflação, perda de reservas, importações crescentes e fuga de investidores. Este último já era crítico devido ao clima de corrupção e instabilidade política do país, obrigando o governo a aumentar os juros a quase 50% ao ano. Internacional Polici centre for inclusive growth, CORTÉS, Fernando; MARÍA RUBALCAVA, Rosa. Colegio de Mexico, n. 169 out., 2012.
Em 2001, por meio desta estrutura, a taxa de juros mexicana diminuiu significativamente, o que possibilitou aumentar a oferta de crédito. O autor também cita que, em 2007, somente um banco de crédito habitacional mexicano, o Infonavit, representou 50,5% de todos os financiamentos imobiliários, bem acima dos financiamentos advindos do FGTS brasileiro, que representa cerca de 20,4% dos recursos liberados para financiamento habitacional.
Gráfico 10 – Crédito imobiliário, PIB (em %)
Fonte: ABECIP, 2012
Como se pode observar, o Brasil somente ultrapassou os 2% de crédito imobiliário/PIB na série histórica a partir de 2009, com 2,12% do PIB, que continua, de forma ascendente, a financiar imóveis.
2.2.1 Brasil na crise mundial de 2008
Quando houve a crise subprime11 de 2008, o governo tomou medidas
macroeconômicas um pouco atrasadas no contexto de neutralização do problema para não sofrer abalos sistêmicos, aumentando inicialmente a oferta de crédito. Porém, o mercado imobiliário não sentiu nenhum efeito da crise.12 A Abecip
confrontou dados próprios e do Banco Central, observando se no período da crise de 2008 houve efeitos na oferta de financiamentos e unidades ofertadas, como pode-se observar no gráfico.
Gráfico 11 – Contratações acumuladas no período de 12 meses
Fonte: ABECIP, 2012
11 No último quadrimestre de 2008 o Brasil começou a sentir efeitos da crise mundial iniciada nos
EUA. Por isso, o governo implementou várias medidas para a diminuição dos seus efeitos no país. De início, o governo fez leilão para segurar o valor do dólar, adia e reduz recolhimento de compulsórios, antecipa crédito agrícola, lança medidas provisórias para utilizar reservas para financiar exportações, autoriza bancos públicos a comprar ações de instituições financeiras nacionais, além de autorizar a CEF a comprar ações de construtoras com problemas de liquidez. Aumenta, ainda, a oferta de crédito para a compra de materiais de construção e efetua desonerações, tais como corte no IOF para investimentos estrangeiros e nos impostos sobre produtos industrializados (IPI).
12 Sobre medidas do governo contra a crise financeira de 2008, ver mais no site do TCU:
<http://portal2.tcu.gov.br/portal/page/portal/TCU/comunidades/contas/contas_governo/contas_09/Text os/Ficha%201%20-%20Analise%20da%20Crise.pdf>. Acesso em: 18 nov. 2013.
Como vemos, o resultado representa que a crise externa não afetou o mercado imobiliário brasileiro. Segundo o gráfico, nos resultados trimestrais de dezembro de 2007 a dezembro de 2009, o número de contratações e os valores dos financiamentos aumentaram consideravelmente.
Desde então, incentivos e metas estabelecidos pelo PAC da habitação vêm aumentando a oferta de moradias à população de baixa renda. O convênio entre a União e os Entes subnacionais (Estados e Municípios) garante o financiamento em habitação à parcela da população que não tem acesso ao mercado imobiliário formal.
Contudo, mesmo com aportes do Governo Federal no PAC da habitação aos municípios, tal ação mostra-se insuficiente para atingir a colossal demanda. Como cita Ferreira (2012, p. 08), o programa MCMV foi implementado sem consulta e discussão com os Conselhos das cidades e teve como objetivo reaquecer o mercado imobiliário no país em resposta à crise mundial de 2008, financiando incorporadoras e construtoras para a construção de imóveis à população de 0 a 10 salários mínimos.
Conforme Silva e Frozza (2011, p. 07), esta foi uma política anticíclica do governo para enfrentar a crise de 2008, o que aumentou o investimento na construção civil, resultando em aquecimento do mercado.