Forslag til vedtak:
Klage på vedtak tas til følge, og det blir gitt avslag på søknad om bruksendring.
Avslaget gis med hjemmel i kommuneplanens arealdel.
Sammendrag
Det ble gitt tillatelse til «Biltema Bygg» på eiendommen 10.10.2018. Dette konseptet er i tråd med kommuneplan, regionalplan og reguleringsplan.
Kommunen mottok søknad om å etablere fullsortiments Biltema på eiendommen
23.05.2019. Administrasjonens avslo søknaden 29.07.2019, på bakgrunn av fylkesmannens tidligere vedtak. Avslaget ble påklaget. Kommunalstyret for byutvikling omgjorde avslaget til en tillatelse 20.12.2019. Tillatelsen ble påklaget av Fylkesmannen i Rogaland.
Kommuneplanens arealdel har vært gjennom en omfattende prosess, og er vedtatt av kommunestyret. Hensynet til offentlighet, samråd og bred medvirkning i prosessen frem til vedtatt plan tilsier at endringer som hovedregel behandles etter reglene om
kommuneplanlegging og regulering.
Intensjonen i kommuneplanen er at detaljhandel skal lokaliseres i bysentrene og
bydelssentrene. Lokalisering av Biltema på omsøkt lokalisering vil bidra til å flytte handelen fra de definerte senterområdene. Dispensasjoner i denne saken vil direkte undergrave og vanskeliggjøre utredningsarbeidet som nå gjøres i forbindelse med ny regionalplan for Jæren.
Det vil fortsatt være drift av «Biltema Bygg» på eiendommen, og et avslag vil ikke endre dette.
Det innstilles på at klagen imøtekommes, slik at det blir gitt avslag på søknaden om bruksendring.
3
Klagebehandling - Gnr/bnr 15/737 - biltema
Bakgrunn for saken
Saken om bruk av eiendommen til Biltema AS sitt forretningskonsept har vært behandlet i flere omganger:
26.06.2015 – Søknad om bruksendring.
14.09.2015 – Rådmannen avslo søknaden.
25.11.2016 – Søknad om nytt varemottak, bruksendring mm.
06.06.2017 – Rådmannen innstilte på avslag på søknaden. Kommunalstyret for byutvikling ga dispensasjon. Vedtaket ble påklaget av Fylkesmannen i Rogaland.
29.09.2017 – Klagebehandling – Kommunalstyret for byutvikling tok ikke klagen til følge.
19.01.2018 – Fylkesmannen i Hordaland (settefylkesmann) omgjorde KBU sitt vedtak, slik at søknaden ble avslått.
14.05.2018 – Anmodning om omgjøring ble ikke tatt til følge av Kommunal- og moderniseringsdepartementet.
20.08.2018 – Ny søknad om «Biltema Bygg».
10.10.2018 – Rådmannen ga rammetillatelse til oppføring av Biltema Bygg.
23.05.2019 – Søknad om dispensasjon til å etablere fullsortiments Biltema varehus i Maskinveien 1.
29.07.2019 – Rådmannen ga avslag på søknad om dispensasjon.
20.12.2019 – Kommunalstyret for byutvikling tok klagen til følge og ga tillatelse til bruksendring. Vedtaket ble påklaget av Fylkesmannen i Rogaland.
09.01.2020 – Det ble gitt midlertidig brukstillatelse til Biltema Bygg.
Bruk
På eiendommen er det godkjent et byggevarehus – «Biltema Bygg». Hensikten var å rendyrke salg av trelast og byggevarer i tråd med arealbruken i kommuneplanen. Ansvarlig søker opplyste i den forrige søknaden at varegruppene bygg og verktøy er de største varegruppene hos Biltema og utgjør mer enn 40 % av den totale omsetningen pr. år.
Et fullsortiments Biltema har et bredt varesortiment, blant annet sykler, reservedeler og verktøy, samt tilbehør til pc og mobiltelefon. Varehuset har i sendere tid utvidet vareutvalget til større varer som takbokser til bil, båthengere, utemøbler osv.
Fakta
Kommuneplan: I gjeldende kommuneplan er arealet avsatt til «næringsbebyggelse», området er ikke avsatt til sentrumsformål og kan ikke benyttes til detaljhandel, jf. § 2.2.4.
Reguleringsplan 1767: Etter § 1.2 skal det utarbeides bebyggelsesplan før utbygging.
Eiendommen ligger innenfor «A7», hvor det kun tillates handel med biler, motorkjøretøyer, båter og båtutstyr, landbruksmaskiner, trelast og byggevarer, jf. § 8.
4
Regionalplan for Jæren: I henhold til regional planbestemmelse § 5.3.11 om lokalisering av handelsetableringer i sentre, er det bare tillatt å etablere eller utvide handel i områder satt av til sentrumsformål i kommuneplan eller kommunedelplan. Omsøkt etablering er i strid med Regionalplan for Jæren.
Etableringen er også i strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bo, areal- og transportplanlegging, pkt. 4.5: «Det skal legges til rette for at handelsvirksomhet og andre publikumsrettede private og offentlige tjenestetilbud kan lokaliseres ut fra en regional
helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter.»
Vurdering
Saksbehandlingsfeil
I klagen viser Fylkesmannen til at det er begått saksbehandlingsfeil ved at saken ikke hadde blitt sendt til Fylkesmannen for uttalelse før vedtaket ble fattet.
Denne anførselen har Fylkesmannen trukket, da det er på det rene at kommunen oversendte saken til uttalelse til fylkesmannen før Kommunalstyret for Byutvikling fattet vedtak.
Dispensasjonsvurdering
Maskinveien 1 er omfattet av flere arealplaner og det er en samlet forståelse av disse som danner grunnlag for hva som kan tillates på eiendommen. Det følger av plan- og
bygningsloven § 1-5 andre ledd at «Ny plan eller statlig eller regional planbestemmelse går ved eventuell motstrid foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal …»
Det følger av plan- og bygningsloven § 19-2 andre og fjerde ledd:
«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved dispensasjonen være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke
dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om
dispensasjonssøknaden.»
Ved vurderingen av om det foreligger en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen, må man ta utgangspunkt i hensynene bak bestemmelsen det skal dispenseres fra.
Intensjonen i kommuneplanen er at detaljhandel skal lokaliseres i bysentrene og bydelssentrene, med nærmere definerte unntaksbestemmelser. Lokalisering av fullsortiments Biltema vil bidra til å flytte handelen ut fra de definerte senterområdene.
Kommuneplanenes arealdel har vært gjennom en omfattende prosess, og er vedtatt av kommunestyret. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i prosessen er det viktig at endringer ikke skjer ved dispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging, jf. Ot.prp.32 (07-08) s. 242.
5 Det følger av klagen til Fylkesmannen i Rogaland at:
«Vi viser til tidligere utfyllende og grundig begrunnelse, samt fastholdelse av settefylkesmann og stadfestelse av KMD. På eiendommen er det godkjent et byggevarehus – «Biltema Bygg». Hensikten var å rendyrke salg av trelast og byggevarer. Dette er i tråd med arealbruken i kommuneplanen og reguleringsplan.
Nytt vedtak om tillatelse til fullsortiment endrer ikke på gjeldende planbestemmelser.
Dermed er det ingen endringer i vår vurdering. Tidligere begrunnelse, vurdering og fraråding av Fylkesmannen står fortsatt ved lag. Argumentet «relokalisering» er ikke et nytt moment i saken, det var et tema ved forrige klagebehandling. Å betegne flytting som relokalisering er etter vår vurdering misvisende, da det er kjent at
gjeldende plan for omsøkt eiendom bare tillater handel med plasskrevende varer, og ikke detaljhandel. Samtidig kan eksisterende område for Biltema i Sandnes erstattes med ny detaljhandel.»
Det er etter dette vår vurdering at en dispensasjon vil føre til en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak kommuneplanen. Videre vil en dispensasjon kunne gi en uheldig presedens for fremtidige byggesaker innenfor området, og vanskeliggjøre det videre arbeidet med regionalplanen.
Det er administrasjonens oppgave å følge opp det politiske vedtaket som er fattet. Da vi finner det overveiende sannsynlig at Fylkesmannen på nytt vil omgjøre politisk vedtak om tillatelse til avslag, innstilles det på at klagen fra Fylkesmannen tas til følge.
Konklusjon
Administrasjonen anbefaler at klage på vedtak tas til følge og det blir gitt avslag på søknad om bruksendring.
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Kristin Fjeld-Eiken avdelingssjef
Magne Bakke Unhjem
saksbehandler
Vedlegg:
Vedtak KBU, 19122019, Sak 145/19, Maskinveien 1 - gnr/bnr 15/737 - biltema - bruksendring Fylkesmannen klage på vedtak KBU - gnr/bnr 15/737
Svar Svar
Søknad om dispensasjon Beskrivelse
Søknad om dispensasjon
Avslag på dispensasjonssøknad - gnr/bnr 15/737 - byggevarehus Vedtak
Klage på avslag på søknad om dispensasjon Uttalelse fra offentlig myndighet - gnr/bnr 15/737
Rammetillatelse - gnr/bnr 15/737 – bruksendring fra bilforretning og bilverksted til byggevarehus. Tilbygg, dispensasjon.
RFK - Uttalelse til søknad om dispensasjon -forretningsvirksomhet på gnr.15 bnr.737 - Biltema varehus
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.