A norma NBR 12721, denominada ‘Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio – procedimento’ nos dá as diretrizes para realizar a divisão de áreas para registro de incorporações de edifícios (exercício a ser feito em aula). Além disto, expõe as diretrizes pelas quais são calculados os Custos Unitários básicos regionais.
Custo unitário da construção:
É a razão entre os custos e as áreas de construção ou, em outras palavras, os custos por metro quadrado de construção, simplesmente designados Custos Unitários. Constituem-se talvez nos mais importantes parâmetros derivados dos orçamentos, pois são os principais elementos de custo para embasar as avaliações.
CUB (Custo Unitário Básico):
Parte do custo por m2 da construção do projeto-padrão considerado; Fornece base para estimativas de preços e avaliações;
Não inclui despesas relativas a; o Fundações especiais; o Elevadores;
o Instalações de ar condicionado, calefação, fogões, aquecedores, incineração, ventilação, exaustão, playgrounds, etc;
o Obras complementares; o Impostos e taxas;
o Honorários profissionais em geral; o Projeto.
É calculado de acordo com a NBR 12721, pelos Sinduscons regionais; Divulgação até o dia 5 de cada mês;
A norma NBR 12721, denominada ‘Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio – procedimento’, passou recentemente por revisões: a versão de 1992 (antiga NB-140) contemplava apenas unidades habitacionais, multifamiliares, de 2 e 3 dormitórios, até o ano 2000.
Em março de 2000, a norma passou a considerar: CUB comercial salas e lojas; CUB comercial andares livres; CUB galpão industrial; CUB casa popular de 1 dormitório. A versão de 2006, atualmente em vigência, considera o CUB para unidades residenciais,
prédios populares, projetos de interesse social, comercial salas e lojas, comercial andares livres, galpão industrial e residência popular.
Até março de 2008 era possível calcular o CUB pelas metodologias da versão de 1999, e da versão de 2006 da norma, para fins de comparação de valores, de contrato, por exemplo. A partir de março de 2008 passou a ser utilizada somente a metodologia da norma vigente.
Na construção civil utiliza-se o CUB freqüentemente como indexador que representa o custo, em padrão monetário vigente do metro quadrado da edificação em cada Estado, para os diversos padrões de construção definidos pela NBR 12721/06. Este indexador adota quantidades constantes, preços variáveis e coletas de dados para cada Estado. No entanto, a Norma prevê que os custos unitários básicos sejam destinados a fins exclusivamente comparativos no início das incorporações.
O orçamento é feito para cada projeto padrão (tipos e valores na tabela 10). Os projetos padrão são projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, definidos por suas características principais: número de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas (por exemplo, o apartamento, sua garagem, e parcelas da edificação a estes conectadas), padrão de acabamento da construção, número total de unidades.
A Norma especifica as características principais dos projetos-padrão (padrão de construção, número de pavimentos, número de quartos, banheiros e área privativa), bem como os materiais e os equipamentos considerados nas áreas de uso comum privativo e nas instalações distintas para cada nível de acabamento (tabela 11 a e b).
Tabela 10 a,b,c: Valores do CUB por tipologia de projeto padrão – preencher em aula (Fonte: http://www.sinduscon-fpolis.org.br/?dep=57&nomeDep=planilha-completa)
Residencial
Projetos-padrão Tipo Pavimentos Padrão acabamento
Residencial (R) Unifamiliar 1 Baixo Normal Alto
Prédio Popular
(PP) Multifamiliar 4
Projeto Interesse
Social (PIS) Multifamiliar 4 Residencial (R) Multifamiliar 8
CUB médio Residencial: R$: ___________ Variação %: _______
Comercial
Projetos-padrão Pavimentos Padrão acabamento
Normal Alto
Comercial salas e lojas (CSL) 8 Comercial salas e lojas (CSL) 16 Comercial andares livres (CAL) 8
CUB médio Comercial: R$: ___________ Variação %: _______
Galpão Industrial (GI) e Residência Popular (RP1Q)
Projeto Padrão Valor m2 Variação %
Galpão Industrial (GI) Residência Popular (RP1Q)
Tabela 11b: Especificações dos acabamentos nos orçamentos dos projetos-padrão residenciais. Fonte: NBR 12721/06 (projeto de norma).
Com base nos projetos-padrão e nas especificações técnicas, elabora-se o orçamento para cada projeto padrão, o qual é atualizado pelos Sinduscons regionais, os quais atualizam mensalmente este orçamento utilizado lotes básicos de materiais e mão de obra (exemplo na tabela 12).
Tais tabelas a seguir fornecem as quantidades do insumos, por metro quadrado de construção, derivados das relações completas de materiais e mão-de-obra, levantadas a partir das
quantidades dos serviços considerados na formação do custo unitário básico dos projetos- padrão. Essas quantidades dos insumos foram extraídas do agrupamento de todos os insumos em famílias cujos itens são correlatos.
Nota: Nas regiões do país em que seja usual o emprego de materiais diferenciados, porém equivalentes em custo, fica facultado aos Sindicatos da Indústria da Construção Civil introduzir nas especificações de acabamentos as alterações adequados, dando a necessária divulgação.
A NBR12721/06 traz todas as informações necessárias para o arquivo de um condomínio no registro de imóveis (exercício a ser feito em sala de aula). É necessário consultar a norma para conceitos como área real, área coberta padrão, área coberta padrão diferente, equivalente de construção.
2.19 SINAPI (Sistema Nacional de Preços e Insumos de Construção Civil)-
O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI) tem gestão compartilhada entre Caixa e IBGE e divulga mensalmente custos e índices da construção civil. A Caixa é responsável pela base técnica de engenharia (especificação de insumos, composições de serviços e projetos referenciais) e pelo processamento de dados, e o IBGE, pela pesquisa mensal de preço, metodologia e formação dos índices. A Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO), desde sua edição anual de 2003, determina que os custos do SINAPI sejam utilizados como referências para a razoabilidade de preços de obras públicas executadas com recursos federais do Orçamento Geral da União. Implantado pelo BNH em 1969 com o objetivo de atender a necessidade de informações mais detalhadas sobre o custo de construção e sobre índices de evolução. O SINAPI exclui do seu custo unitário os custos de projetos, licenças e seguros, instalações provisórias, administração e lucro da construtora e incorporadora. É similar ao CUB.
http://www.caixa.gov.br/poder-publico/apoio-poder-publico/sinapi/Paginas/default.aspx