GJENNOMGÅENDE STILLINGER 90.100 LEDERSTILLINGER

O crescimento físico da cidade de Lisboa, a partir da década de 80 do século XIX, resultou do binómio formado pelos interesses municipais e privados. Enquanto a política municipal está centrada na expansão física da cidade, nos melhoramentos da circulação e das infra-estruturas, e no ordenamento territorial, os particulares procuram a valorização do seu património imobiliário.

Há muito que o poder central e municipal, limitados por um constante déficit financeiro, entregara a edificação aos particulares382. Segundo Solà-Morales, a partir de meio do século (está-se) perante um novo processo de fazer cidade (…) e que esse processo consiste na separação das fases de ordenação do solo e da edificação383.

A entrega da edificação à iniciativa privada garantia, sem um agravamento nos cofres do Estado, a conclusão do processo urbanístico, mas resultou no desenvolvimento de um mercado habitacional quase exclusivamente dominado pelos interesses de uma burguesia recentemente enriquecida. Ávida em investimentos

382 _{Segundo Maria Helena BARATA-MOURA (obra cit., p. 74) a municipalidade ou o Estado não}

empreenderam (entre 1850 e 1930) a construção de prédios de habitação (…).

102 financeiros, este grupo consciencializou-se que o investimento no sector imobiliário384, significava uma fonte de lucro, e simultaneamente a oportunidade de demonstrar socialmente o seu poder financeiro.

Os objectivos economicistas desta classe acabavam no entanto por gorar o desenvolvimento de uma oferta qualitativa e quantitativa de alojamentos ajustada às necessidades da capital, e, em consequência, o planeamento de uma cidade moderna, organizada e funcional. Perante a «ineficácia» do Estado e Município, multiplicaram-se em Lisboa, a partir de meados da centúria, os edifícios erguidos (…) com mesquinhez e ao acaso385, que cuidavam apenas do interesse particular de cada proprietário, em detrimento da sua forma, posicionamento no terreno, ou seu aproveitamento, provocando graves problemas na circulação.

Perante a imagem de uma capital desordenada e irregular, o desejo de transformação e melhoramento da capital386, e a impossibilidade de empreender por si mesmos um parque habitacional, Governo e edilidade compreendem, a partir da década de 50387, a necessidade da fiscalização do processo de construção, e de uma política de

384_{Existiam duas formas de investimento no sector imobiliário: a edificação ou aquisição de imóveis para}

sua venda, ou a edificação ou aquisição de imóveis para posterior arrendamento (ver GARDEN, M., e LEQUIN, Y., Construire la ville, XVIIIe – XXe siécles, Lyon, Presses Universitaires de Lyon, 1983, pp. 154-155)

385 _{Estas palavras fazem parte de uma caracterização da morfologia lisboeta elaborada por um grupo de}

indivíduos: Marqueses de Ficalho e de Sousa Holstein, Visconde dos Olivais, Barão de Magalhães, Adriano Antão Barata Salgueiro, António Alves de Sousa, Kruz e Comp.ª, e Silem Cohen, entre outros, que reunidos com o intuito de constituir a Companhia Geral de Edificações, apresentam, no ano de 1865, uma proposta ao Ministério das Obras Públicas. A Companhia Geral de Edificações traduzia de um modo geral as ambições dos particulares: Abertura de novas ruas e praças. Melhoramento das ruas e praças actuais. Construção de edifícios para estabelecimentos públicos, e para habitações particulares, com muita especialidade para operários e classes pobres, Confecção de parques e jardins de aclimatação. Canalisações e limpeza da cidade, evitando o desenvolvimento do desordenamento urbanístico que pautava a capital. Sobre este assunto ver Ana BARATA, obra cit., pp. 54 a 55.

386

Nunca, até então, se abraçara, na capital, um projecto de uma transformação urbanística desta envergadura, nem sequer a necessidade de estimular a edificação.Nem mesmo no âmbito da reconstrução pós-terramoto da Baixa Pombalina, houve necessidade de desenvolver uma política de ordenação do solo, uma vez que a intervenção fora concretizada em propriedades privadas, nunca expropriadas.

387

Joana da Cunha LEAL (obra cit., pp. 119 a 135) refere porém que os problemas resultantes de uma construção desordenada estão presentes na capital muito antes desta vontade de investimento por parte dos capitalistas particulares no sector imobiliário, concretizada a partir da década de cinquenta do século XIX. A necessidade de controlar as consequências, quer de uma construção desordenada, quer do desaproveitamento de terrenos edificáveis é comprovado pela promulgação do edital de 4 de Março de 1836. Esta legislação constituía o primeiro ensaio de uma política de ordenamento urbano (as obrigações do edital de 20 de Fevereiro, publicado no Diário do Governo, obrigava (...) os proprietários dos terrenos que estiverem por edificar, e bem assim os donos daqueles prédios que carecem de ser reedificados, deverão dentro de uma ano, contando da data deste dar princípio à dita edificação ou reedificação, quanto à parte que diz respeito ao prospecto da Cidade, sob pena de serem os terrenos ou os prédios vendidos em Hasta Pública a quem se obrigue a assim o executar. – Exceptuam-se os prédios que ameaçam ruína, os quais serão demolidos. Acrescenta-se ainda que Ninguém poderá de ora em diante dar começo à edificação ou reedificação, sem primeiro apresentar o risco à Câmara Municipal e obter desta a necessária aprovação (...) (Diário do Governo, nº 55, 4 Março de 1836, art. 1º e 2º), e

103 ordenamento do território388. Apenas através de um planeamento prévio das áreas a urbanizar, e do controlo das actividades privadas em solo urbano, se garantiria a organização do espaço, ao mesmo tempo que se evitava a construção desorganizada. Esta política deveria porém, face à dependência do Estado à iniciativa privada no âmbito da construção combinar a necessidade de controlar a actuação privada no tecido urbano, com o necessário incentivo à sua actividade.

O Estado encontrou na promulgação do Decreto-Lei de 31 de Dezembro de 1864, a forma de equilibrar este complexo jogo de tensões, apostando na criação de novos instrumentos operativos: o Loteamento.

Através da alienação a outros particulares, através de hasta pública, de lotes de terreno, exclusivamente destinados à edificação, que eram previamente organizados pela divisão proporcionada dos quarteirões, a administração central garantia o controlo da intervenção dos particulares no espaço público. Regulavam-se simultaneamente todas as condições para a edificação, nomeadamente os aspectos da higiene e segurança, tal como os métodos de aprovação e fiscalização dos projectos de edificação, por parte dos Governos central e municipal.

O loteamento consistia num inovador instrumento legislativo de intervenção urbanística, permitindo ao Governo e ao Município, através de uma racionalização dos terrenos edificáveis, garantir o ordenamento das edificações na via pública, e, consequentemente a concretização de planos urbanísticos racionais e coerentes. Este instrumento permitia ao Município controlar a derradeira etapa do processo urbanístico e simultaneamente, ao disponibilizar terrenos, estimulando-se a edificação.

A preparação racionalizada das áreas urbanas recentemente urbanizadas garantia ainda uma rentabilização organizada de todo o espaço disponível para a edificação, exigências essenciais no âmbito do aumento populacional que assolava a capital sensivelmente desde 1864.

simultaneamente, a recuperação das atribuições municipais nesta área, que desde 1755 se encontrava dominada pelo Governo. Os problemas que o edital de 1836 revelava não cessaram de forma imediata, tendo-se inclusivamente agravado. Novas legislações foram sendo consecutivamente aprovadas, cerceando-se cada vez mais as conveniências individuais dos proprietários, ao mesmo tempo que se fortalecia o controlo estatal sobre a edificação. Exemplo disso será a decisão camarária de 4 de Outubro de 1845.

388

Até aí, a intervenção municipal relativamente à construção baseava-se apenas na venda de terrenos a particulares, destinados à construção.

104 A alienação dos lotes de terreno constituía ainda uma importante fonte de lucro para o Município, funcionando em seu benefício no âmbito da situação financeira débil. O solo é utilizado como base de especulação económica389.

O Decreto-Lei não estabelecia, no entanto, regras concretas para a configuração dos lotes deixando à responsabilidade do Município, ou dos seus proprietários, o seu planeamento.

Sendo um reflexo da conjuntura, impulsionado pelas dificuldades financeiras e legais no controlo das iniciativas particulares, e pela exigência de terrenos edificáveis, o loteamento era, sem dúvida, uma marca de modernidade, que traduzia bem os objectivos da política urbanística para a capital na procura de um ordenamento territorial.