É importante analisar as diferentes características que influenciam o valor do imóvel a fim de compreender a sua importância e qual a metodologia de comparação. Serão analisadas apenas as características mais relevantes ou que, por alguma razão, sejam exceção à regra em termos comparativos. Para a compreensão das metodologias de comparação é importante recapitular que o método comparativo determina um valor unitário, este por sua vez deve ser multiplicado pela superfície da propriedade para obtenção do valor de mercado.
Área ou Superfície (m2)
A área de um imóvel é um fator determinante.
Quanto maior é a área de um imóvel, desprezando a localização, maior é o seu possível valor de venda, no entanto o seu valor unitário pode não seguir a mesma tendência. No Manual de
Avaliação imobiliária (Figueiredo, 2010) é referido que esta situação se deve a dois factos65:
I. O custo unitário de construção de um imóvel é tanto maior quanto menor for a área de construção;
II. Os produtos imobiliários de menor área, embora apresentando um valor unitário superior, são mais baratos, logo mais acessíveis.
Esta situação torna-se importante em termos comparativos entre dois imóveis pois se o imóvel em avaliação tem uma área de 100 m2 e o imóvel de amostra tem 150 m2 a amostra é “pior”
que o objeto de avaliação. Tipologia
A situação da tipologia é semelhante à da área; considerando dois imóveis, de características semelhantes, em que um é de tipologia T1 e o outro de tipologia T2 o primeiro terá um valor unitário superior. O mesmo se verifica para um imóvel de tipologia T2 quando comparado com um de tipologia T3, o primeiro terá um valor unitário superior, desde que as restantes características sejam semelhantes.
Em termos comparativos verifica-se então que quanto maior for a tipologia “pior” é em termos de valor unitário.
65
Figueiredo, R. (2010). op., cit. p. 92.
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IdadeUm imóvel novo quando comparado com um imóvel não novo terá um valor unitário superior, desde que restantes características sejam semelhantes. Neste sentido no momento de considerar a correção, relativa à variável “idade”, o valor deve ser positivo, nulo ou negativo, sempre que, respetivamente, o imóvel de referência seja mais velho, contemporâneo ou mais novo do que o objeto de avaliação.
Estado de conservação
O estado de conservação é considerado por vários autores como uma característica que influencia fortemente o valor dos imóveis.
Um imóvel com um estado de conservação ótimo quando comparado com um imóvel com um estado de conservação inferior terá um valor unitário superior, desde que as restantes características sejam semelhantes. Em termos comparativos o estado de conservação é analisado como todas as outras variáveis cuja expressão da característica revela imediatamente se um imóvel é melhor, pior ou igual a outro. Assim se o imóvel da amostra possui um estado de conservação melhor, igual ou pior que objeto de avaliação, então, o valor de correção deve ter, respetivamente, sinal negativo, ser nulo ou sinal positivo.
Nas características que podem ser analisadas desta forma encontram-se: qualidade dos acabamentos, qualidade dos equipamentos, orientação solar, nível de poluição sonora, a disponibilidade de serviços e mercadorias, o nível de desconforto da envolvente, a qualidade arquitetónica da fração ou do edifício onde se insere a mesma, entre outras.
Localização
A localização de um imóvel é a característica mais significativa em termos de valorização imobiliária. Para efeitos de comparação devem ser utilizados mapas ou cartas aos quais estão associados coeficientes que refletem a valorização dos imóveis num determinado local. Assim, no momento da correção para a variável localização o sinal do acerto deve ser positivo, igual ou negativo, respetivamente, sempre que, o imóvel de referência estiver situado num local de menor, igual ou superior valor comercial, para determinado produto imobiliário, relativamente ao objeto de avaliação.
Qualidade das Vistas
A qualidade das vistas é uma característica que influencia fortemente o valor de um imóvel. Uma fração com “vista de mar” é significativamente mais valorizada que uma com vistas normais. Neste sentido, um imóvel que beneficie de uma vista especial quando comparado com um imóvel que não beneficie de tais vistas terá um valor unitário superior, desde que as restantes características sejam semelhantes.
Métodos de avaliação imobiliária no contexto nacional
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Posição da Fração no PrédioApesar de não ser uma das características mais importantes na explicação do valor de um imóvel a “posição da fração no prédio” deve ser analisada pela sua variedade de possibilidades.
Uma fração localizada numa cave terá um valor unitário menor que uma fração
localizada num rés-do-chão.
Uma fração localizada nuns rés de chão tem um valor unitário inferior a uma fração
mais localizada num nível superior.
Uma fração situada num 4º ou 5º andar de um prédio sem elevador terá um valor
unitário inferior a uma situado no 1º, 2º ou 3º andar desse mesmo prédio.
Uma fração situada num 4º ou 5º andar de um prédio com elevador terá um valor
unitário superior a uma situada mais abaixo (desde que o 4º ou 5º não sejam o último piso).
Uma fração situada no último piso de um edifício tem um valor unitário inferior devido
aos problemas de que normalmente é alvo (infiltrações, humidade, gastos extra de energia devido a condições térmicas deficientes, entre outras66).
Todas as afirmações acima implicam que as restantes características sejam semelhantes.