Bærekraft i praksis

Os investimentos na construção civil são híbridos, uma vez que contêm elementos de consumo para a habitação e/ou componentes especulativos, em função da expectativa de valorização dos imóveis ou mesmo de apreciação de títulos de dívida imobiliária, através dos quais os consumidores buscam maximizar a utilidade e os investidores maximizar as taxas de retorno das aplicações (Evans, 2004).

Um exemplo de fins especulativos e suas conseqüências, que não se deve deixar de mencionar, foi a alta dos preços dos imóveis na economia norte-americana em contraste com a queda brusca dos níveis de renda e elevadas taxas de desemprego em 2001. A partir deste ano, a ampla liquidez existente nos Estados Unidos, resultante, em grande parte, da condução da política monetária, foi responsável por gerar uma forte onda de valorização dos ativos imobiliários, que adquiriu contornos de uma bolha especulativa. A continuidade deste processo foi viabilizada pela atuação das instituições financeiras privadas mediante a utilização de produtos financeiros estruturados de derivativos de crédito. Por conseguinte, em agosto de 2007 teve início a crise imobiliária no segmento subprime dos EUA, cujo ponto nevrálgico foi a declaração de falência do quarto maior banco de investimento norte- americano, o Lehman Brothers (Borça Jr. e Torres, 2008)9.

Entretanto, o interesse neste trabalho não é avaliar o que provoca a (des)valorização de imóveis na esfera puramente financeira, mas os fatores que influenciam a produção da

9 _{Segundo os autores, dois fatores podem explicar o boom do mercado imobiliário norte-americano e a posterior}

crise: a inclusão no mercado daquele segmento de agentes econômicos que, pelas normas de concessão de crédito das instituições privadas e públicas, não tinham condições de arcar com as parcelas de seus respectivos financiamentos, os chamados subprimes (dos quais faziam parte alguns devedores denominados de NINJA – No

Income, No Job, No Assets); e a ampliação do processo de securitização destes créditos subprime, sendo que as

instituições financeiras atuavam no sentido de originar as operações, ao concederem financiamentos imobiliários, e, simultaneamente, como distribuidoras do risco, ao securitizarem tais créditos e vendê-los no mercado de capitais a investidores institucionais.

construção civil em termos reais. Teoricamente, a variação real da produção do setor depende, em boa medida, do crescimento populacional, particularmente no longo prazo, que está, em geral, associado ao aumento do número de famílias. Pode estar relacionada, ainda, ao custo e a disponibilidade de crédito, bem como às flutuações na renda real da economia.

Mais precisamente, uma alternativa para explicar o comportamento da produção da construção civil é o desenvolvimento de uma teoria do estoque ótimo de construções, relacionado ao estoque desejado pelos agentes econômicos, sendo este positivamente correlacionado com a renda, disponibilidade de crédito e nível populacional; e negativamente influenciado por custos da construção, incluindo preços e custos de crédito, isto é, as taxas de juros. As variações da produção do setor, assim, são dadas pela diferença entre o estoque desejado pela sociedade e o estoque defasado ofertado pelos produtores. Tal estoque ofertado é defasado devido à característica de um processo produtivo relativamente lento da construção civil, o que faz com que a oferta não acompanhe, simultaneamente, a demanda (Evans, 2004).

Teoricamente, aumentos na renda real, na disponibilidade de crédito e o próprio crescimento populacional provocam a expansão do estoque desejado de construções pelos agentes econômicos e, portanto, a ampliação da diferença em relação ao estoque defasado ofertado, já que a oferta não acompanha a demanda, o que força um aumento da produção do setor. Assim, em termos diretos ou de fluxo, o crescimento da renda real, do crédito e da população provocam a expansão da produção da construção civil10. E o inverso ocorre com aumentos no nível de preços e nas taxas de juros.

Além disso, outro aspecto importante é a diferença, ou spread, entre as taxas de juros de curto e de longo prazo, que não tem uma relação bem definida, em termos teóricos, com a produção do setor. Por um lado, com spreads elevados as instituições financeiras têm baixo retorno, por exemplo, com títulos do Tesouro Nacional, uma vez que um aumento das taxas de juros provoca uma redução do valor de face destes títulos, e uma das opções para as instituições é aumentar a oferta de crédito imobiliário. Por outro, sob a ótica dos tomadores de empréstimo, dependendo das condições de financiamento, uma ampliação do spread entre as taxas de juros representa um aumento do custo de crédito no longo prazo, que pode ter efeitos acumulativos perversos. Deste modo, os impactos da variável spread sobre a produção do setor dependem, em grande parte, do efeito líquido desses dois movimentos.

Evans (2004), com base em dados anuais da economia norte-americana no período 1950-2000, aponta para algumas evidências empíricas interessantes. Segundo o autor, não há

10 _{A interpretação dos resultados do modelo a ser estimado será sempre efetuada nestes termos diretos ou de}

correlação entre a renda real e o número de unidades habitacionais construídas no longo prazo; há uma forte correlação positiva entre o volume de novas construções e alterações na população, particularmente entre 20 e 25 anos de idade; e as altas taxas de juros e as condições restritivas de crédito são negativamente correlacionadas com a produção de construções. Entretanto, o autor não demonstra um modelo formal, mas apenas uma análise descritiva das informações. Neste trabalho, em contraste, busca-se a formalização de um modelo capaz de identificar alguns determinantes da produção da construção civil, com base em dados de todos os estados brasileiros.